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Nebenkosten für Heizung und Warmwasser - rechtliche Hinweise

Heizkosten sind verbrauchsabhängig zu erfassen.
Heizkosten sind verbrauchsabhängig zu erfassen.
Neben der Miete zahlen Mieter auch Nebenkosten. Was auch immer mietvertraglich vereinbart ist (Warmmiete, Inklusivmiete, Bruttomiete, Nebenkostenpauschale, Nebenkostenvorauszahlungen): Die Heizkostenverordnung verpflichtet den Vermieter, die Nebenkosten für Heizung und Warmwasser mindestens teilweise verbrauchsabhängig abzurechnen. Von dieser gesetzlichen Vorgabe gibt es nur wenige Ausnahmen.

Mietvertraglich können die Nebenkosten vielfältig erfasst werden. Am einfachsten wäre es, schlicht eine Warmmiete (Inklusivmiete) oder eine Heizkostenpauschale zu vereinbaren. Dann würde der Mieter einen pauschalen Betrag bezahlen, der die Kaltmiete und sämtliche Mietnebenkosten enthält. Dies wäre aber nicht im Sinne des Gesetzgebers.

Nebenkosten für Energie müssen verbrauchsabhängig erfasst werden

  • Der Gesetzgeber ist bemüht, den Energieverbrauch einzudämmen. Diesem Zweck dient die Heizkostenverordnung. Sie hat letztlich zum Ziel, den Mieter zu einem verbrauchsbewussten Energieverhalten anzuregen. Dies gelingt nur, wenn der Mieter seinen Energieverbrauch zumindest teilweise verbrauchsabhängig bezahlt. Würde er den Energieverbrauch verbrauchsunabhängig abrechnen können, wäre dies kontraproduktiv. Deshalb ist die Vereinbarung einer Warmmiete oder Inklusivmiete oder einer Heizkostenpauschale nicht erlaubt.
  • Die Heizkostenverordnung verpflichtet daher den Vermieter, den anteiligen Verbrauch der Mieter für Heizung und Warmwasser zu erfassen. Zu diesem Zweck muss er die Wohnung mit Verbrauchserfassungsgeräten versehen. Der Mieter muss dies dulden (§ 4 HeizkV).

Verbrauchsanteil für Heizung und Warmwasser mindestens 50 Prozent

  • Den Energieverbrauch des Mieters für Heizung und Warmwasser muss der Vermieter mindestens zu 50 Prozent, höchstens zu 70 Prozent nach dem Verbrauch abrechnen und auf den Mieter umlegen. Sofern sämtliche Mieter eines Mehrfamilienwohnhauses zustimmen, kann der Verbrauchsanteil auch bis zu 100 Prozent betragen. Die Vereinbarung eines niedrigeren Verbrauchsanteils als 50 Prozent ist hingegen unzulässig.
  • Für den nicht verbrauchsabhängigen Verbrauchsanteil kann mietvertraglich ein bestimmter Umlageschlüssel vereinbart werden. Regelmäßig ist dies die Wohnfläche.
  • Einmal im Jahr muss der Vermieter die Nebenkostenabrechnung erstellen. Die Erfassung des Energieverbrauchs wird im Regelfall einer Wärmemessdienstfirma übertragen. Zwar fordert die Rechtsprechung, dass ein durchschnittlich gebildeter Mieter eine Betriebskostenabrechnung gedanklich und rechnerisch nachverziehen können soll. Für die Heizkostenabrechnung gilt dies angesichts ihrer Komplexität jedoch nur eingeschränkt. Allerdings muss der Vermieter die verschiedenen Positionen in Bezug auf die Heizung aufzählen (Brennstoffkosten, Wartungskosten, Reinigungskosten) und den Verteilerschlüssel darlegen. Außerdem ist der Abrechnungszeitraum (12 Monate) genau anzugeben. Der Zeitpunkt der Ablesung ist mitzuteilen.

Ausnahmen von der verbrauchsabhängigen Abrechnung

  • Eine Ausnahme von der verbrauchsabhängigen Abrechnung der Nebenkosten für Heizung und Warmwasser besteht unter anderem dann, wenn die Verbrauchserfassung technisch nicht möglich oder unwirtschaftlich ist. Unwirtschaftlich ist sie dann, wenn die zu erwartende Einsparung des Energieverbrauchs (zum Beispiel wegen des Einbaus eines Warmwasserzählers) nicht ausreicht, die Investitionen und die laufenden Kosten abzudecken. Der Aufwand für die verbrauchsabhängige Abrechnung muss also über einen Zeitraum von wenigstens zehn Jahren durch die Energieeinsparung abgedeckt werden (§ 11 HeizkV).
  • Eine Ausnahme besteht auch bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt. Auch hier können die Parteien eine Warmmiete oder Inklusivmiete oder eine Heizkostenpauschale vereinbaren.

Ansonsten ist die Heizkostenverordnung ein ausgesprochen komplexes Regelwerk. Sie ist für den Laien kaum verständlich. Sie enthält eine ganze Reihe von teils schwierigen begrifflichen Gegebenheiten. Beispielhaft lässt sich dies anhand des § 9 HeizkV verdeutlichen. Die Vorschrift enthält eine komplexe Berechnungsgrundlage, falls der Energieverbrauch für Warmwasser nicht mit einem zumutbaren Aufwand gemessen werden kann. Die Wärmemenge ist dann anhand einer rechnerischen Gleichung zu erfassen.

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