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Steuerpflicht bei Untervermietung - so vermeiden Sie die Steuerschuld

Untermieteinnahmen sind grundsätzlich steuerpflichtig.
Untermieteinnahmen sind grundsätzlich steuerpflichtig.
Die Untervermietung kann helfen, wirtschaftliche Engpässe zu überbrücken oder leerstehende Räume einer Verwendung zuzuführen. Die Untermieteinnahmen sind allerdings steuerpflichtig. Grundsätzlich zumindest. Die Steuerpflicht entsteht erst, wenn gewisse Grenzen überschritten werden.

Bei der Untervermietung sind Sie selbst Mieter und überlassen einen Teil Ihrer Wohnung einer anderen Person gegen Zahlung eines Untermietbetrages zum selbstständigen Gebrauch. Für einen Studenten ist dies oft die ideale Lösung.

Untervermietung bedingt Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung

  • Vereinnahmen Sie den Mietzins, erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Sinne des § 21 I EStG. Diese müssen Sie in einer Einkommensteuererklärung als Anlage V gegenüber dem Finanzamt offenlegen.
  • Diese Steuerpflicht bedeutet aber noch nicht, dass tatsächlich auch eine Steuerschuld entsteht und Sie Steuern zahlen müssen. Sie brauchen nur den Gewinn zu versteuern. Angesichts der in der Regel geringen Beträge, die mit einer Untervermietung erzielt werden, werden Sie meist steuerfrei bleiben.

So kalkulieren Sie Ihre Steuerpflicht

  • Sie errechnen den Gewinn, indem Sie den Mieteinnahmen Ihre Ausgaben gegenüberstellen. Im Idealfall sind Ihre Ausgaben höher als Ihre Einnahmen aus der Untervermietung. Erzielen Sie dann einen Verlust, wird dieser auf Ihr sonstiges steuerpflichtiges Einkommen (z.B. aus einem Arbeitsverhältnis) angerechnet und verringert Ihr steuerpflichtiges Einkommen.
  • Zu den Ausgaben gehören mithin die Miete sowie die Nebenkosten, die Sie für die Wohnung selbst an den Vermieter zahlen. Sie müssen dann die Miete für die untervermieteten Räume anteilig herausrechnen. Im Idealfall bekommen Sie natürlich mehr Untermiete, als Sie selbst anteilig an den Vermieter zahlen.
  • Beispiel: Sie zahlen für 100 m² 500 € Miete warm. Sie vermieten 20 m² unter. Anteilig zahlen Sie selbst 100 € an den Vermieter. Erzielen Sie 200 € Untermiete, machen Sie 100 € Gewinn.
  • Liegt Ihr Gesamteinkommen unterhalb des persönlichen Steuerfreibetrages (Ehepaare: 16.260 €, Stand 2013), bleiben Sie insgesamt steuerfrei.
  • Alternativ können Sie ein Zimmer auch möbliert vermieten. Droht ihnen aufgrund eventuell hoher Mieteinnahmen die Steuerpflicht, vermieten Sie die im Zimmer befindlichen beweglichen Gegenstände (Bett, Schrank, Kommode, Schreibtisch) gegen gesondertes Entgelt. Die Vermietung beweglicher Gegenstände bleibt nämlich steuerfrei, wenn sie jährlich unterhalb von 256 € liegt (§ 22 Nr. EStG).
  • Sofern Sie nur vorübergehend untervermieten, profitieren Sie von einem weiteren Freibetrag. Liegen Ihre Erträge aus der Untervermietung unterhalb von 520 €, brauchen Sie Ihre Einnahmen in der Einkommensteuererklärung nicht anzugeben (R 21.2 I Einkommensteuer-Richtlinie 2008).

Lassen Sie sich bei drohender Steuerpflicht gegebenenfalls steuerlich beraten und nutzen Sie alle legalen Möglichkeiten zur Steuervermeidung. Beachten Sie, dass Sie zur Untervermietung Ihrer Räume auf die ausdrückliche Zustimmung des Vermieters angewiesen sind. Diese kann der Vermieter nur aus wichtigen Gründen verweigern.

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