Haus zwangsversteigert, wie lange gehört es mir? - Diese Vorschriften sollten Sie beachten

Wird ein Haus zwangsversteigert, bedeutet dies einen tief gehenden Eingriff in Ihre Rechte als Alteigentümer. Sie sollten mental und rechtlich gerüstet sein, wenn eines Tages der neue Eigentümer vor Ihrer Tür steht. Vor allem sollten Sie wissen, wie lange das Haus Ihnen überhaupt noch gehört.

Mit dem Zuschlag gehört Ihnen nichts mehr

• Im Versteigerungstermin wird dem Meistbietenden der Zuschlag erteilt (§ 90 ZVG). Durch den Zuschlag wird dieser Bieter Eigentümer Ihres Hauses. Sie können zwar gegen den Zuschlagsbeschluss noch Beschwerde einlegen, allerdings können Sie den Eigentumsübergang auf diesen Bieter damit nicht verhindern.
• Sie müssen wissen, dass der Zuschlagsbeschluss die Bedeutung eines Richterspruchs hat und einen selbstständigen Rechtsgrund begründet, sodass das Eigentum nicht übertragen, sondern neu begründet wird. Dieser Umstand hat erhebliche Bedeutung auf die Frage, wie lange Ihnen Ihr Haus noch gehört.
• Sollte der Zuschlag später infolge Ihrer Beschwerde oder der Beschwerde eines anderen Verfahrensbeteiligten wieder aufgehoben werden (die Erfolgsaussichten sind die regelmäßig sehr gering!), würde der Ersteher das Eigentum mit rückwirkender Kraft wieder verlieren. Sollten Sie Mieter im Haus sein, bleiben eine vom Ersteher zwischenzeitlich ausgesprochene Mietkündigung oder ein neu abgeschlossener Mietvertrag voll wirksam.

Wenn Sie als Mieter im Haus wohnen

• Der Ersteher kann unter bestimmten Voraussetzungen ein bestehendes Mietverhältnis einmalig und nur zum frühestmöglichen Zeitpunkt unter Wahrung der gesetzlichen Fristen kündigen (§ 57a ZVG). Er hat ein Ausnahmekündigungsrecht, es sei denn, Sie hätten Ihre Mietzahlungen für die Instandsetzung des Mietraums ganz oder teilweise im Voraus entrichtet. Dann gelten andere Verrechnungswege (§ 57c ZVG).


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• Waren Sie Eigentümer des Objekts, ist der Zuschlagsbeschluss in dem Augenblick, in dem er vom Rechtspfleger im Termin oder danach verkündet wird, Vollstreckungstitel (§ 93 ZVG). Es kommt hier nicht darauf an, ob der Zuschlagsbeschluss schon rechtskräftig ist. Zugleich bedeutet dies, dass Sie Ihr Eigentum am Objekt verloren haben.

Zwangsversteigert ist wie abgebrannt

• Der neue Eigentümer muss Ihnen den Zuschlagsbeschluss förmlich zustellen und kann dann daraus die Räumung Ihres Hauses zwangsweise betreiben und Sie gegebenenfalls mithilfe eines Gerichtsvollziehers zwingen, das Haus zu räumen. Wird ein Objekt zwangsversteigert, ist dies für viele Eigentümer so, als wenn das Haus abgebrannt ist.
• Sie müssen wissen, dass Ihnen keine Räumungsfrist gewährt werden kann. Allenfalls können Sie bei Gericht beantragen, dass eine sofortige Räumung für Sie in Ihrer persönlichen Situation eine unbillige Härte bedeutet (§ 765a ZPO) und Ihnen eine gewisse Räumungsfrist zugesprochen werden muss.

Handeln Sie lange genug vor dem Ultimo

• Sollte der neue Eigentümer die Zwangsräumung betreiben, informiert der beauftragte Gerichtsvollzieher Ihre Gemeindeverwaltung, die dafür sorgt, dass Sie notfalls in eine gemeindeeigene Wohnung eingewiesen werden. Damit wird verhindert, dass Sie obdachlos werden.
• Sie haben dann nur noch die Möglichkeit, mit dem neuen Eigentümer zu sprechen und ihn vielleicht dazu zu bewegen, dass er Sie als Mieter in der Wohnung weiter wohnen lässt. Möchte der neue Eigentümer die Wohnung selbst beziehen, wird er regelmäßig auf einer umgehenden Räumung bestehen. Sie sollten sich daher also frühzeitig um eine Ersatzwohnung bemühen und nicht so lange warten, bis es zu spät ist.
• Lassen Sie sich frühzeitig beraten. Hoffen Sie nicht auf besseres Wetter. Erhalten Sie die Versteigerungsanordnung vom Amtsgericht, nutzen Sie Ihre Rechtsmittelmöglichkeiten. Sie haben dann meist gut ein Jahr oder länger Zeit, nach Lösungen zu suchen.