Voraussetzungen für eine Grundbuchänderung
Um einen Grundbucheintrag vorzunehmen, zu ändern oder zu löschen, müssen die Vorgaben der Grundbuchordnung (GBO) eingehalten werden. Die GBO sieht vor, dass vor der Umschreibung das Rechtsgeschäft durch eine öffentlich beglaubigte oder eine notarielle Urkunde nachzuweisen ist. Erst nach Vorlage dieser Urkunde kann das Grundbuchamt tätig werden. Das Grundbuchamt ist in der Regel eine Abteilung des örtlichen Amtsgerichts, kann jedoch auch direkt bei den Gemeinden liegen (je nach Bundesland).
Die meisten Grundbucheinträge können nicht ohne Hinzuziehung eines Notars geändert werden. So ist beispielsweise für die Eigentumsumschreibung beim Verkauf einer Immobilie die Vorlage eines notariellen Kaufvertrags notwendig. Zuständig ist das Grundbuchamt, in dessen Bezirk die betreffende Immobilie liegt. Auch bei Schenkungen ist ein notariell beglaubigter Schenkungsvertrag für die Grundbuchänderung erforderlich. Soll eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen werden, benötigt das Grundbuchamt eine Bewilligungserklärung des Eigentümers in Form einer Grundschuldbestellungsurkunde, die ebenfalls notariell beurkundet sein muss.
Eine Ausnahme bildet die Eigentumsüberschreibung in Erbfällen. Statt eines notariellen Testaments oder eines notariellen Erbvertrags können Sie dem Grundbuchamt auch einen Erbschein vorlegen. Dieser kann ohne Notar beantragt werden. Dafür müssen Sie persönlich beim Nachlassgericht einen Termin vereinbaren und einen Erbschein ausstellen lassen. Auch bei einer reinen Namensänderung müssen Sie keinen Notar bemühen. Dem Grundbuchamt reicht für die Berichtigung eine Heirats- oder Scheidungsurkunde.
Kosten für das Ändern einer Grundbucheintragung
Je nachdem, um welches Rechtsgeschäft es sind handelt, fallen unterschiedliche Kosten an. Diese ergeben sich aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Die folgende Auflistung verschafft Ihnen einen groben Überblick:
Sollte es erforderlich sein, einen Grundbucheintrag zu ändern, müssen Sie dies in der Regel durch …
- Immobilienkauf: Die Kosten für den Eintrag ins Grundbuch betragen rund 0,5 % der Kaufsumme. Zusätzlich fallen noch etwa 1,0 % - 2,0 % vom Kaufpreis für den Notar sowie eine Grunderwerbssteuer beim Finanzamt an.
- Schenkung einer Immobilie: Die Kosten orientieren sich am aktuellen Wert der Immobilie und betragen (wie beim Kauf) 0,5 % plus Notarkosten. Grunderwerbssteuer fällt keine an, wenn Schenker und Beschenkter in gerader Linie miteinander verwandt oder verheiratet sind.
- Eintragung eines Ehepartners: Die Kosten hängen vom Wert der Immobilie und der Höhe des Anteils ab, den der Ehemann/die Ehefrau erhalten soll. Die Gebühr für die Eintragung ins Grundbuch beträgt 0,5 %. Hinzu kommen noch etwa 1 % Notarkosten.
- Bestellung einer Grundschuld: Die Kosten für Notar und Grundbucheintragung können, je nach Aufwand, insgesamt etwa 0,6 – 2,0 % der Höhe der Grundschuld betragen.
Wann ist der Grundbucheintrag kostenfrei?
Eine Namensänderung im Grundbuch, zum Beispiel aufgrund von Heirat oder Scheidung, ist kostenfrei. Auch für Umschreibungen aufgrund eines Erbfalls verlangt das Grundbuchamt keine Gebühren. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass der Antrag auf Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren ab dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht. Aber: Es fallen möglicherweise Kosten für den Erbschein an. Die Höhe richtet sich nach dem Gesamtwert des Nachlasses.
Für Neueintragungen, Änderungen und Löschungen im Grundbuch fallen Kosten an, die sich je nach Wert des Rechtsgeschäfts im drei- oder vierstelligen Bereich bewegen können. Deshalb ist es ratsam, sich schon vorher über die anfallenden Gebühren zu informieren. Im Internet finden Sie einige Notar- und Grundbuchkostenrechner, bei denen Sie Schritt für Schritt Ihr Rechtsgeschäft eintragen können und anschließend die voraussichtlichen Kosten erfahren. Aber auch der Notar vor Ort gibt Ihnen Auskunft zu jeglichen Kostenfragen. So gibt es hinterher keine bösen Überraschungen.
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