Günstige Vermietungen lohnen sich für Vermieter und Angehörige
Beim Vermieten an Angehörige spielt es zunächst einmal keine Rolle, ob es sich um die eigenen Kinder, Eltern, Enkelkinder oder andere nahe Angehörige handelt. Für den Fall, dass diese eine reduzierte Miete bezahlen, sparen jedoch nicht nur die Angehörigen Geld, auch der Immobilieneigentümer kann davon steuerlich profitieren. Er muss dann weniger Steuern für die Mieteinnahmen zahlen und kann gleichzeitig die laufenden Kosten für die Immobilie und ihren Wertverzehr steuerlich voll geltend machen. Allerdings muss hierbei die sogenannte 50-Prozent-Grenze beachtet werden.
Die 50-Prozent-Grenze beim Vermieten an Angehörige
Die 50-Prozent-Grenze, die seit dem Steuerjahr 2021 gilt, besagt, dass bei einer Miete für Angehörige die Ausgaben für das Mietobjekt nur dann steuerlich voll geltend gemacht werden können, wenn diese Miete 50 Prozent der ortsüblichen Miete nicht unterschreitet. Liegt sie darunter, können die Ausgaben für das Mietobjekt nur noch anteilig steuerlich geltend gemacht werden. Liegt die Miete also z. B. nur bei 45 Prozent der ortsüblichen Miete, kann der Vermieter dann auch nur 45 Prozent seiner Ausgaben für das Mietobjekt von der Steuer absetzen. Als ortsübliche Miete wird dabei immer die Warmmiete zugrunde gelegt.
Die ortsübliche Miete ermitteln bei der Vermietung an Angehörige
Normalerweise wird die ortsübliche Miete durch einen Mietspiegel ermittelt, der von der betreffenden Stadt in der Regel im Internet auf der Seite der Stadt veröffentlicht wird. Manche Städte verzichten jedoch auf die Erstellung des Mietspiegels. In diesen Fällen hat man verschiedene Möglichkeiten, die entsprechende übliche Miete zu ermitteln. Dies kann man entweder durch ein Sachverständigengutachten leisten, durch Auskünfte aus einer Mieterdatenbank oder aber indem man für mindestens drei vergleichbare Mietobjekte die Mieten ermittelt.
Die kostenlose Vermietung an Angehörige
Für den Fall, dass Sie einem nahen Angehörigen ein Mietobjekt ganz ohne Miete überlassen, liegt entsprechend eine reale Miete von null Prozent im Vergleich mit der ortsüblichen Miete vor. In diesem Fall können dann auch keinerlei Ausgaben für das Mietobjekt steuerlich geltend gemacht werden und die Steuerrückerstattung fällt entsprechend geringer aus.
Eine Ausnahme bilden hierbei Unterhaltszahlungen an eigene Kinder, die unterhaltsberechtigt sind. In diesem Fall können diese Zahlungen mit einer Miete verrechnet werden, wenn nach dem Abzug der Unterhaltszahlung die Miete unter 50 Prozent der ortsüblichen Miete liegt. In diesem Fall können die Kosten für das Mietobjekt in der Steuererklärung voll geltend gemacht werden.
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Um ein derartiges Konstrukt für das Finanzamt transparent zu gestalten, sollte der Immobilieneigentümer jedoch zwei Verträge mit dem Kind abschließen, in denen die Unterhaltszahlung und die Vermietung geregelt werden. Im Mietvertrag sollte dabei die Miete die beschriebene 50-Prozent-Grenze nicht unterschreiten und das Kind sollte auch die vereinbarte Miete voll überweisen. Vorab kann man in einer ersten Buchung dem Kind die Unterhaltszahlung überweisen.
Beim Vermieten an Angehörige werden meistens geringere Mieten vereinbart. Um jedoch keine steuerlichen Nachteile in Kauf nehmen zu müssen, sollte diese Miete jedoch 50 Prozent der ortsüblichen Miete nicht unterschreiten. Deshalb sollte im Zweifelsfall die vereinbarte Miete nicht zu knapp bemessen sein. Auch sollten Sie regelmäßig überprüfen, ob sich Veränderungen bei der ortsüblichen Miete ergeben haben.
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