Was ist ein Mietkauf und wie läuft er ab?
Beim klassischen Haus- oder Wohnungskauf zahlt der Käufer üblicherweise eine bestimmte Kaufsumme an den Verkäufer, lässt das Grundbuch ändern und zieht dann in die Immobilie ein. Beim Mietkauf dagegen kann der Käufer die Immobilie bereits bewohnen, während er den Kaufpreis über monatliche Mietzahlungen tilgt. Die Zahlungen werden auf die Kaufsumme angerechnet. Nach dem Ende der Mietzeit ist die Immobilie entweder abbezahlt (zum Beispiel über eine sehr hohe Miete oder eine sehr lange Laufzeit) oder der Käufer begleicht die noch verbleibende Restsumme des Kaufpreises. Danach erfolgt die Änderung im Grundbuch und der Mietkäufer wird Eigentümer der Immobilie. Rechtlich gesehen ist der Mietkauf also ein Immobilienkauf.
Der Mietkaufvertrag hat üblicherweise eine Laufzeit zwischen 10 und 20 Jahren. Den Vertrag können Käufer und Verkäufer nach eigenen Wünschen gestalten, allerdings muss er notariell beglaubigt werden. In ihm werden die Rahmenbedingungen wie Anzahlung, Mietdauer und Miethöhe festgelegt. Auch das Recht auf Sondertilgungen, Regelungen für den Todesfall von Käufer oder Verkäufer, eine Abtretungsklausel oder eine Rücktrittsklausel können vereinbart werden.
Vorteile des Immobilienkaufs auf Raten
- Erleichterte Finanzierung: Der Mietkauf ermöglicht einen Immobilienkauf ohne größeres Eigenkapital und ohne Bankdarlehen.
- Gleichbleibende Miethöhe: Wenn nichts anderes vereinbart wurde, zahlt der Mieter während der gesamten Laufzeit dieselbe Miete.
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Rechte eines Eigentümers: Der Mieter wohnt während der Laufzeit in der Immobilie und kann von Anfang an das Haus, die Wohnung oder den Garten nach seinen Wünschen modernisieren und gestalten.
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Nachteile und Risiken des Mietkaufs
- Vertragskosten: Bei Vertragsabschluss verlangt der Verkäufer häufig eine Anzahlung. Diese kann bis zu 20 % des Kaufpreises betragen. Auch die Grunderwerbsteuer und die Notarkosten müssen allein vom Käufer bezahlt werden.
- Teilweise Anrechnung: Von der gezahlten monatlichen Miete behält der Verkäufer häufig einen bestimmten Prozentsatz als Zins ein (Tilgungsanteil ca. 80 %). Dadurch ist der Mietkauf teurer als ein klassischer Immobilienkauf. Allerdings kann im Mietkaufvertrag auch vereinbart werden, dass die gesamte Miete auf den Kaufpreis angerechnet wird.
- Wirtschaftliche Pflichten: Nach Vertragsunterzeichnung ist der Käufer bereits wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie. Das heißt, er sollte über ein entsprechend hohes Einkommen verfügen, um neben der Miete auch noch Rücklagen für die Instandhaltung, eventuelle Reparaturen und die am Schluss verbleibende Restkaufsumme zu bilden.
- Zahlungsschwierigkeiten: Wenn der Mieter die monatlichen Zahlungen nicht mehr leisten kann, ist der Verkäufer in der Regel berechtigt, den Vertrag zu kündigen. In diesem Fall müssen bereits gezahlte Mieten nicht zurückerstattet werden.
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Kein Rücktrittsrecht: Der Käufer ist verpflichtet, die Immobilie nach Ende der Mietzeit käuflich zu erwerben. Nur wenn es im Vertrag eine entsprechende Rücktrittsklausel gibt, kann er die Verpflichtung umgehen. Ansonsten ist er auf die Kulanz des Verkäufers angewiesen.
Der Mietkauf ist eine Mischung aus Kauf- und Mietvertrag, bei welchem dem Käufer das Recht eingeräumt wird, die von ihm bewohnte und gemietete Immobilie nach einer festgelegten Zeit käuflich zu erwerben. Für bestimmte Personengruppen, wie Familien oder Selbständige, kann der Mietkauf eine gute Alternative zur Immobilienfinanzierung sein. Allerdings gehen mit dem Vertragsabschluss auch Risiken einher. Das Einkommen des Mietkäufers sollte die monatlichen Raten, die Instandhaltung der Immobilie und die Restsumme am Ende der Laufzeit abdecken können. Zudem sollte sich der Käufer vorab gründlich über etwaige Mängel, Sanierungsbedarf oder bestehende Altlasten seines künftigen Zuhauses informieren.
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