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Vermieterpflichten - so bekommen Sie als Mieter Ihr Recht

Der Vermieter ist für Instandhaltung verantwortlich
Der Vermieter ist für Instandhaltung verantwortlich © SueSchi / Pixelio
Leider ist es Alltag, dass viele Vermieter immer wieder an ihre Vermieterpflichten erinnert werden müssen. Kaputte Fenster, zu kalte Wohnung, lärmende Nachbarn, eine fehlende Nebenkostenabrechnung - es gibt viele Ärgerlichkeiten, um die sich mancher Vermieter einfach nicht kümmert. Glücklicherweise haben Mieter umfangreiche Möglichkeiten, sich zu wehren.

Auch wenn Sie in der Wohnung wohnen - sie gehört immer noch dem Vermieter. Und mit den Mietzahlungen wird nicht nur Ihr Recht bezahlt, die Wohnung zu bewohnen. Auch Ihr Recht auf einen "vertragsgemäßen Zustand der Wohnung" ist in den Mietzahlungen enthalten: Und dafür ist der Vermieter verantwortlich.

Diese Möglichkeiten haben Sie

  • Als Mieter können Sie die Miete mindern und/oder zurückbehalten. Dies kann einen Teil der Miete, in Extremfällen aber auch die gesamte Miete betreffen.
  • Mietminderung bedeutet, dass Sie einen Teil der Miete nicht bezahlen müssen, weil die Wohnung das Geld nicht mehr Wert ist, das Sie mit der Miete bezahlen. Zurückbehaltung bedeutet, dass Sie das Geld nachzahlen, wenn der Vermieter seinen Vermieterpflichten wieder nachkommt.
  • Wenn Sie selbst noch Forderungen gegen den Vermieter haben, können Sie "aufrechnen" - also Ihre Forderung gegen die Forderung des Vermieters auf Zahlung der Miete gegen rechnen. Dies müssen Sie allerdings einen Monat vorher schriftlich, per Brief, Mail oder SMS ankündigen.
  • Das Recht auf Aufrechnung, Zurückbehaltung und Mietminderung kann durch einen Mietvertrag nicht wirksam ausgeschlossen werden.
  • Legt der Vermieter 12 Monate nach Ende des "Wirtschaftszeitraums" keine Nebenkostenabrechnung vor, darf er keine Nachforderungen mehr stellen - sie können ihn aber weiterhin zwingen, eine Jahresabrechnung zu erstellen. Gab es eine Überzahlung, können Sie als Mieter das Geld weiterhin fordern.

Die vielfältigen Pflichten des Vermieters

  • Zunächst ist Ihr Vermieter verpflichtet, die Versorgung der Wohnung mit Heizung, Wasser und Strom sicher zu stellen, sofern dies in seinem Einflussbereich liegt.
  • Die Räume müssen auf mindestens 20° beheizbar sein, aus der Steckdose müssen 220V kommen und aus dem Wasserhahn warmes Wasser.
  • Die Wohnung muss in dem Zustand sein, wie sie es bei Abschluss des Mietvertrages gewesen ist. Dies betrifft natürlich auch Nebenanlagen wie Briefkasten, Treppenhaus etc. Der Vermieter ist also für die Instandhaltung der Räume und Anlagen verantwortlich, die Bestandteil des Mietvertrages sind.
  • Wenn die Nachbarn zu laut sind oder es zu handgreiflichen Konflikten kommt, muss der Vermieter für Abhilfe sorgen.
  • Zu den Vermieterpflichten gehört selbstverständlich auch, jährlich eine Abrechnung über die Nebenkosten vorzulegen, sofern diese nicht pauschal abgerechnet werden.

So gehen Sie vor, um Ihr Recht zu bekommen

  1. Klären Sie zunächst ab, ob und in welcher Höhe Sie die Miete mindern können. Hierzu gibt es verschiedene Seiten im Internet, auf denen Sie sich informieren können. Eine Mietminderung kommt aber nur in Betracht, wenn die Wohnung den Mangel beim Abschluss des Mietvertrages noch nicht hatte und dieser auch nicht vorhersehbar war (z. B. eine schon im Bau befindliche Autobahn unter dem Balkon rechtfertigt keine Mietminderung). Sie können den Vermieter also nicht zwingen, einen Mangel zu beseitigen, den es schon von Anfang an gab.
  2. Sie sind für den Mangel, wegen dem Sie die Miete mindern, nachweispflichtig. Machen Sie Fotos, sammeln Sie Zeugenaussagen, führen Sie bei Lärmbelästigungen Protokoll.
  3. Sie berechnen den Betrag, um den Sie die Miete mindern können, indem Sie rechnen: Bruttokaltmiete : Quadratmeter der Wohnung * Quadratmeter der betroffenen Wohnfläche * Prozentzahl der Mietminderung : 100
  4. Schreiben Sie dem Vermieter einen Brief. Erklären Sie, dass Sie die Miete wegen dem Mangel mindern. Dies können Sie ab dem ersten Tag des Bestehens des Mangels tun. Sie müssen die Mietminderung nicht vorher ankündigen.
  5. Zusätzlich zur Mietminderung können Sie noch einmal den 3-5fachen Betrag der Miete zurückbehalten, um den Druck zu erhöhen. Dieses Geld müssen Sie nachzahlen, wenn der Vermieter den Mangel beseitigt hat. Die Zurückbehaltung sollten Sie aber erst vornehmen, wenn der Vermieter trotz Fristsetzung nicht reagiert hat.
  6. Wichtig: Vermerken Sie auf dem Überweisungsträger, um welchen Betrag Sie die Miete mindern bzw. zurückbehalten. Sonst kann Ihnen der Vermieter wegen fehlender Mietzahlungen kündigen.

Wenn er seinen Vermieterpflichten trotzdem nicht nachkommt

Wenn Ihr Vermieter trotz des fehlenden Geldes trotzdem seinen Vermieterpflichten nicht nachkommt, haben Sie immer noch mehrere Möglichkeiten:

  • Sie können von der zurückbehaltenen Miete die Instandsetzung der Wohnung selbst bezahlen und dem Vermieter statt der Miete die Rechnung präsentieren.
  • Wenn Ihnen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist, können Sie fristlos kündigen.
  • In bestimmten Fällen können Sie Ihren Vermieter auch mit Hilfe einer Klage beim Gericht dazu zwingen, seine vertraglichen Verpflichtungen (wieder) zu erfüllen oder Vertragsverletzungen zu unterlassen.
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