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Nießnutzrecht am Haus - so gehen Sie richtig damit um

Ein Nießnutzrecht an einem Haus gewährt dem Berechtigten die Befugnis, das Grundstück in Besitz zu nehmen und sämtliche Nutzungen daraus zu ziehen. Seine Ausgestaltung richtet sich nach der jeweiligen Situation. Wenn Sie sich ein solches Recht bestellen lassen möchten, sollten Sie dessen Eigenheiten kennen.

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Haus verkaufen und es dennoch nutzen.
Haus verkaufen und es dennoch nutzen. © Thommy_Weiss / Pixelio

Was Sie benötigen:

  • Notarielle Beurkundung

Ein Nießnutzrecht an einem Haus heißt in der Sprache des Gesetzes richtigerweise Nießbrauch oder Nießbrauchsrecht. Es ist in §§ 1030 ff Bürgerliches Gesetzbuch geregelt.

Mit einem Nießnutzrecht wirtschaftliche Ziele verfolgen

  • Das Nießnutzrecht oder richtigerweise der Nießbrauch ist ein klassisches Instrument der Gestaltung von rechtsgeschäftlichen oder erbrechtlichen Rechtsverhältnissen.
  • Sie finden ein solches Nießnutzrecht als Regelung der vorweggenommenen Erbfolge, zur Sicherung der Altersversorgung oder der Unternehmenskontinuität, aber auch zur Verlagerung von Einkünften mit dem Ziel Einkommenssteuern zu sparen.
  • Mit der Einräumung eines solchen Nießnutzrechts haben Sie als Berechtigter das Recht, ein Grundstück oder ein Haus in Besitz zu nehmen und sämtliche Nutzungen daraus zu ziehen. Sie dürfen das Haus bewohnen, es vermieten, verpachten oder selbst bewirtschaften.

Übertragen Sie Ihr Haus auf Ihre Kinder

  • So können Sie beispielsweise Ihr Mietshaus bereits zu Ihren Lebzeiten an Ihre Kinder übertragen und damit erhebliche Schenkungs- und Erbschaftssteuern einsparen, sich aber gleichzeitig für Ihren Lebensunterhalt die Mieteinnahmen sichern.
  • Achten Sie darauf, dass Sie den Inhalt Ihres Nießnutzrechts detailliert und schriftlich mit dem Immobilieneigentümer vereinbaren. Vermeiden Sie durch eine klare Regelung eventuelle Unstimmigkeiten in der Nutzung.
  • Ein Nießnutzrecht können Sie nicht auf eine andere Person übertragen, wohl aber es ihr zur Ausübung überlassen.
  • Beachten Sie, dass ein solches Nießnutzrecht mit dem vereinbarten Zeitablauf oder durch Ihr Ableben erlischt.

Eintragung im Grundbuch unabdingbar

  • Um ein solches Nießnutzrecht zu bestellen, müssen Sie sich mit dem Eigentümer der Immobilie einigen und das Recht zu Ihrer Sicherheit nach Möglichkeit im Grundbuch eintragen lassen. Zur Eintragung genügt die einseitige förmliche Eintragungsbewilligung des Immobilieneigentümers, die dieser bei einem Notar beurkunden muss.
  • Nach dem Gesetz sind Sie als Nießbraucher gegenüber dem Eigentümer verpflichtet, das Haus ordnungsgemäß zu bewirtschaften und den gewöhnlichen Erhaltungsaufwand zu tragen. Kosten für Ausbesserungen und Erneuerung obliegen Ihnen aber nur insoweit, als diese zur gewöhnlichen Unterhaltung des Grundstücks erforderlich sind, es sei denn, Sie treffen mit dem Immobilieneigentümer eine andere Vereinbarung.
  • Regelmäßig tragen Sie die auf dem Grundstück ruhenden wiederkehrenden öffentlichen Lasten, also Grundsteuer, Kanalgebühren, Müllabfuhr sowie die Gebäudeversicherungsprämien.

Niesbraucheinkünfte sind steuerpflichtig

  • Beachten Sie, dass Sie im Fall der Vermietung des Grundstücks Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung beziehen und diese einkommensteuerpflichtig sind.
  • Bei einem Vermächtnisnießbrauch erhalten Sie das Nießnutzrecht durch ein Testament oder einen Erbvertrag zugewendet. Der Erbe ist verpflichtet, Ihnen das Nießnutzrecht einzuräumen.

Spezieller Fall des Wohnrechts

  • Vielfach wird ein Nießnutzrecht an einem Haus auch speziell durch ein Wohnrecht eingeräumt, für das die gleichen Grundsätze gelten. Bei einem Wohnrecht geht es weniger darum, die wirtschaftlichen Nutzungen aus einem Haus zu ziehen, als vielmehr darum, das Haus auch nach dem Verkauf an einen Dritten weiterhin selbst zu bewohnen.
  • Auch hier ist wichtig, dass dieses Recht im Grundbuch eingetragen wird, damit es im Streitfall nicht zu beanstanden ist.

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