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Kündigung der Wohnung - so gehen Sie vor

Einer der wichtigsten Bestandteile des Lebens ist die Wohnung. Zur Kündigung dieser gelten deswegen besondere Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches. Sie sollen sowohl Vermieter als auch Mieter schützen und Planungssicherheit geben. Allgemein gibt es außerordentliche fristlose und ordentliche Kündigungen. Außerordentliche fristlose Kündigungen sind an einen „wichtigen Grund“ gebunden und fristlos. Es gibt auch außerordentliche Kündigungen mit Frist, diese kommen im Mietrecht aber nur selten vor. Ordentliche Kündigungen können wiederum vom Mieter ohne Grund ausgesprochen werden. Ein Vermieter benötigt aber auch bei einer ordentlichen Kündigung der Mietwohnung ein „berechtigtes Interesse“.

Vor der Kündigung einer Wohnung muss vieles beachtes werden.
Vor der Kündigung einer Wohnung muss vieles beachtes werden.

Was Sie benötigen:

  • Ihren Mietvertrag
  • evtl. Unterlagen zur Begründung

Vertragslaufzeiten beeinflussen die Möglichkeiten der Kündigung

Bei der Kündigung im Wohnraum muss zuerst geklärt werden, welche Kündigungen aufgrund des Mietvertrages möglich oder erwünscht sind:

  • Zeitmietvertrag: Ein Mietvertrag kann von Anfang an auf eine bestimmte Zeit abgeschlossen werden. In diesem Fall muss der Vermieter zu Vertragsbeginn das Ende begründen.  Zulässige Begründungen sind, dass er ab dem Vertragsende Eigenbedarf anmelden will, die Räume beseitigen, wesentlich verändern oder Instand setzen will oder die Räumlichkeiten an jemanden vermieten muss, dem er zur Dienstleistung verpflichtet ist (z. B. einem Hausmeister).
  • Vertrag auf unbestimmte Zeit: Wird ein Mietvertrag nicht zu Mietbeginn gesetzeskonform auf Zeit abgeschlossen oder wird keine Zeitregelung vereinbart, gilt ein Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

Bei einem Zeitmietvertrag ist das Recht auf eine ordentliche Kündigung sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter ausgeschlossen. Das Mietverhältnis endet stattdessen, ohne dass dafür eine Kündigung nötig ist, mit dem festgelegten Termin. Allerdings kann ein Mieter vier Monate vor Ende beim Vermieter erfragen, ob der Grund noch besteht und wenn dieser nicht mehr gegeben ist oder der Vermieter binnen eines Monats nicht antwortet, wird das Mietverhältnis auf Wunsch des Mieters zu einem unbefristeten.

Das Recht, außerordentlich fristlos mit einem wichtigen Grund zu kündigen, besteht für beide Seiten jedoch auch in einem Zeitmietvertrag. Ein wichtiger Grund ist dabei normalerweise:

  • für Vermieter: Wenn der Zahlungsverzug des Mieters um mehr als zwei Monatsmieten oder um mehr als eine Monatsmiete in zwei aufeinander folgenden Monaten besteht.
  • für Mieter: Wenn der Vermieter die Mietsache nicht vertragsgemäß gewährt bzw. dieses entzieht oder der Verbleib in der Mietsache für den Mieter mit einer erheblichen gesundheitlichen Gefahr verbunden ist.

Eine Wohnung mit unbestimmter Mietzeit

Bei einem unbefristeten Vertrag, kommt zu der gerade genannten Möglichkeit, außerordentlich fristlos zu kündigen, noch die Möglichkeit dazu, ordentlich zu kündigen.

Auch hier muss aber zuerst der Mietvertrag konsultiert werden, denn man kann einen Kündigungsausschluss für ordentliche Kündigungen vereinbaren. Bis zu vier Jahre nach Mietbeginn kann sich dieser erstrecken. Dabei ist zu beachten, dass dieser Ausschluss beidseitig und somit sowohl für Mieter als auch für Vermieter gilt. Wenn eine ordentliche Kündigung möglich ist, kann:

  • ein Mieter ohne Begründung mit einer Frist von 3 Monaten kündigen.
  • ein Vermieter bei einem berechtigen Interesse mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. Diese Frist verlängert sich, wenn der Mieter schon 5 Jahre bzw 8 Jahre in dem Objekt wohnt um jeweils 3 Monate. Ein Mietvertrag, der also 8 Jahre oder länger besteht, ist nur mit einer Frist von 9 Monate zu kündigen.

Ein berechtigtes Interesse liegt für einen Vermieter dann vor, wenn er Eigenbedarf an der Wohnung geltend machen möchte, durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertbarkeit des Grundstücks gehindert wird oder ein Mieter die Verpflichtungen aus dem Mietvertrag verletzt. Generell wird die wirtschaftliche Verwertbarkeit gerne schon mit einer geringen Miete als unmöglich gesehen. Das Gesetz schließt dies aber explizit aus. Vielmehr muss schon z. B. ein einzelner verbliebener Mieter verhindern, dass ein baufälliges Objekt abgerissen werden kann. 

Praktische Hinweise für die Wohnungskündigung

  1. Ein Kündigungsschreiben muss in der Schriftform sein, also mit einer eigenhändigen Unterschrift abgegeben werden.
  2. Es ist darauf zu achten, dass alle Vertragspartner auch in der Anschrift der Kündigung stehen.
  3. Eine Kündigung wird immer erst mit dem Zugang wirksam. Deswegen muss man darauf achten, dass man mit dem Einwurf durch Boten, Einschreiben Rückschein o. Ä. diesen Zugang auch beweisen kann.
  4. Der Text einer Kündigung ist grundsätzlich frei, allerdings muss darauf geachtet werden, dass zumindest irgendwo im Schreiben das Wort Kündigung auftaucht. Umschreibungen wie „wir ziehen aus“ sind gesetzlich keine Kündigung.
  5. Bei Kündigungen durch den Vermieter oder  außerordentlichen Kündigungen durch den Mieter muss eine Begründung aufgeführt werden, die verdeutlicht, worin der „wichtige Grund“ oder das „berechtigte Interesse“ liegt. Außerdem muss der Vermieter darauf hinweisen, dass der Mieter ein Widerspruchsrecht hat.
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