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Gesetzliche Kündigungsfrist beim Gewerbemietvertrag - Wissenswertes

Kein Mieterschutz bei Geschäftsraummiete.
Kein Mieterschutz bei Geschäftsraummiete.
Beim Gewerbemietvertrag ist die gesetzliche Kündigungsfrist anders geregelt als bei einem Mietvertrag über Wohnräume. Als gewerblicher Mieter sollten Sie einige Gegebenheiten kennen. Schließlich hängt Ihre geschäftliche Existenz davon ab.

Mietverträge über Wohnräume kann der Vermieter nur kündigen, wenn er dazu besondere Gründe hat. Das Mietrecht ist insoweit Mieterschutzrecht. Dieser Mieterschutz gilt aber nicht für einen Gewerbemietvertrag.

Kein Mieterschutz beim Gewerbemietvertrag

  • Gemäß § 580 a II BGB kann ein "Mietverhältnis über Geschäftsräume spätestens zum dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres" ordentlich gekündigt werden. Beispiel: Wenn Sie die Kündigung zum 3. Januar dem Vermieter zugehen lassen, wird sie zum 30. Juni des Jahres wirksam.
  • Die ordentliche Kündigung erfolgt oft zum Zwecke der Mieterhöhung. Sie können sich zumindest rechtlich nicht dagegen wehren, sofern Sie vertraglich keine Vorsorge getroffen haben.
  • Längere Kündigungsfristen können formularmäßig vereinbart werden, jedoch nicht unterschiedlich für Vermieter und Mieter. Eine Kündigung vor Übergabe der Mietsache ist unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist möglich.
  • Als Partei eines Gewerbemietvertrages genießen Sie also keinerlei Kündigungsschutz. Sie können allenfalls vereinbaren, dass die Kündigung durch den Vermieter für eine bestimmte Zeit ausgeschlossen wird oder Sie vereinbaren eine längere (z. B. sechs Monate oder ein Jahr) als die gesetzliche Kündigungsfrist.
  • Bei einem befristeten Gewerbemietvertrag ist die Kündigung während der Laufzeit des Vertrages ohnehin beiderseits ausgeschlossen. Sie können auch dann nicht kündigen, wenn Sie wegen eines schlechten Geschäftsgangs den Betrieb aufgeben wollen.

Kündigungsfrist in außerordentlichen Fällen

  • Ferner kennt die Rechtsprechung auch die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Kündigungsfrist. Ausnahmsweise können Sie als Erbe des Mieters trotz langfristigem Vertrag mit einer Frist von drei Monaten zum Quartalsende kündigen.
  • Ein solches Sonderkündigungsrecht besteht auch beim Tod des persönlich haftenden Gesellschafters einer Personengesellschaft. Beim Tod eines von mehreren Mietern kann der Erbe gemeinsam mit den übrigen Mietern die Kündigung erklären. Kein Sonderkündigungsrecht besteht hingegen beim Tod des gesetzlichen Vertreters einer juristischen Person (Geschäftsführer, Vorstand).

Weitere gesetzliche Sonderfälle

  • Als Mieter haben Sie ferner ein außerordentliches Kündigungsrecht mit gesetzlicher Kündigungsfrist, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verweigert, sofern er sich nicht auf einen wichtigen Grund berufen kann. Das Kündigungsrecht besteht nicht, wenn es vertraglich ausgeschlossen ist.
  • Ferner besteht ein solches Recht regelmäßig bei einer vom Vermieter beabsichtigten Modernisierung der Gewerberäume.
  • Bei der Insolvenz des Mieters können Insolvenzverwalter und Vermieter mit gesetzlicher Kündigungsfrist kündigen. Bei der Zwangsversteigerung des Mietgrundstücks hat der Ersteher ein Sonderkündigungsrecht.
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