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Wohnrecht auszahlen - das sollten Sie berücksichtigen

Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht hindert Sie als Eigentümer der Immobilie am freihändigen Verkauf und der uneingeschränkten Nutzung des Objekts. Sie können den Inhaber des Wohnrechts aber auszahlen. Wie auch immer Sie sich verhalten, eine Interessenabwägung kann Schlimmeres verhindern.

Wohnrechte haben Konfliktpotential.
Wohnrechte haben Konfliktpotential.

Wenn Sie Eigentümer einer Immobilie sind, zu deren Lasten im Grundbuch ein Wohnrecht eingetragen ist, können Sie die Immobilie nicht so ohne Weiteres verkaufen und nur unter Berücksichtigung der Bedürfnisse des Berechtigen nutzen. Schließlich war genau dies der Zweck der Eintragung. Der Wohnrechtsinhaber hat meist als früherer Eigentümer über die Immobilie verfügt und, damit er weiterhin darin wohnen und leben kann, ein Wohnrecht eintragen lassen.

Ein Wohnrecht gründet meist in einer persönlichen Beziehung

  • Die Fallgestaltungen sind sehr vielfältig. Meist ist es so, dass nur das Wohnrecht als solches bestellt wurde, ohne dass die betreffenden Parteien das Recht näher mit Details ausgestaltet hätten. In diesem Fall richtet sich die Interpretation des Wohnrechts nach den damit verbundenen Interessen der Parteien und ihrer persönlichen Beziehung zueinander.
  • Ist das Wohnrecht nicht im Grundbuch eingetragen und wurde nur als persönliche Dienstbarkeit vereinbart, sind Sie nur schuldrechtlich, nicht aber dinglich und grundbuchmäßig gebunden.
  • Wenn Sie einen Käufer finden, der bereit ist, das dingliche Wohnrecht mitsamt dem Wohnrechtsinhaber zu übernehmen, erhalten Sie einen geringeren Kaufpreis, da die Immobilie belastet und nur eingeschränkt nutzbar ist.
  • Verzichtet der Wohnrechtsinhaber aber zumindest auf die persönliche Nutzung der Wohnung und überlässt die Nutzung dem Käufer, kann der Käufer eine Mietzinszahlung an den Wohnrechtsinhaber entrichten und die Immobilie dann zumindest faktisch unbeschränkt nutzen.
  • Besser ist es natürlich, wenn Sie vor einem Verkauf der Immobilie mit dem Wohnrechtsinhaber eine einvernehmliche Regelung vereinbaren. Diese richtet sich nach den Interessen des Wohnrechtsinhabers. Im Normalfall sollten Sie anstreben, dass Sie das Recht auszahlen.

Wenn Sie auszahlen, kapitalisieren Sie den Wert

  • In der Praxis wird viel darüber diskutiert, wie Wohnrechte auszuzahlen sind. Wohnrechte sind persönlicher Natur und nicht übertragbar. Demgemäß gibt es auch keinen Handel mit Wohnrechten und keinen Markt, der die Preise vorgibt.
  • In der Praxis ist es oft so, dass der Wert des Wohnrechts durch einen Sachverständigen bestimmt wird. Man spricht von der Kapitalisierung des Wohnrechts.
  • Der Sachverständige legt dazu die statistische Lebenserwartung des Wohngeldberechtigten zugrunde und schätzt den Verkehrswert der Immobilie. Nach bestimmten finanzmathematischen Methoden werden beide Ansätze in Beziehung zueinander gesetzt und ein Wert errechnet, der Grundlage für eine Auszahlung sein soll. Die Berechnungsweise ist für den Laien faktisch aber kaum nachvollziehbar. Wenn Sie sich im Detail für die Grundbuchbelastung interessieren, finden Sie im Internet oder auch in Fachzeitschriften ausführliche Artikel hierzu.
  • Sie können sich die Berechnung aber auch vereinfachen und sich trotzdem an der Berechnungsweise eines Sachverständigen orientieren. Das Wohnrecht ist letztlich so viel wert, wie Sie als Eigentümer der Immobilie bereit sind, dafür zu bezahlen. Der Sachverständige kann ausrechnen was er will, wenn der Wert Ihre Möglichkeiten oder Ihr Auszahlungsinteresse übersteigt, ist die ganze Rechnung überflüssig.
  • Gehen Sie davon aus, dass das Wohnrecht für den Wohnrechtsinhaber einen gewissen wirtschaftlichen Wert hat. Er wohnt in der Wohnung und erspart sich die Miete für eine eigene Wohnung.
  • Legen Sie die Wohnfläche zugrunde, die der Berechtigte nutzt und beziehen Sie einen auf die Anzahl der Wohnungsnutzer insgesamt personenbezogenen Anteil der im Haus gemeinsam benutzten Flächen wie Küche oder Badezimmer mit ein.
  • Wenn insgesamt fünf Personen im Haushalt leben und die Wohnfläche ohne die wohnrechtsbezogene Fläche 150 qm beträgt, legen Sie auf den Wohngeldberechtigten einen Anteil von 30 qm zusätzlich um. Multiplizieren Sie diese Fläche mit der ortsüblichen Miete je Quadratmeter. Orientieren Sie sich an vergleichbaren Wohnungsangeboten in der Zeitung. Multiplizieren Sie das Ergebnis mal zwölf Monate und dieses weitere Ergebnis dann mit der Zahl der Jahre, die der Wohngeldberechtige aller Voraussicht nach sein Wohnrecht nutzen würde.

Musterrechnung, wenn Sie das Wohnrecht auszahlen

  • Beispiel: 50 qm (20 qm eigenes Zimmer des Wohnrechtsinhabers plus 30 qm Gemeinschaftsanteil) x 5 EUR ortsübliche Miete/qm x 12 Monate x 10 Jahre = 30.000 EUR. Sie erhalten so in etwa den Betrag, den der Berechtigte aufwenden muss, wenn er auf sein Wohnrecht verzichtet und eine eigene Wohnung anmietet.
  • Die Jahreszahl kann sich an der Lebenserwartung orientieren oder auf beispielsweise zehn Jahre angesetzt werden.
  • Wenn Sie bereit sind, den sich ergebenden Betrag zu bezahlen, können Sie das Wohnrecht auszahlen und damit ablösen. Gegebenenfalls müssen Sie den Betrag in den Kaufpreis einkalkulieren, zu dem Sie Ihr Objekt zum Verkauf anbieten.
  • Sie können den Betrag auch in Form einer monatlichen Teilzahlung an den Berechtigten auszahlen und so vermeiden, dass Sie für die Auszahlung einen zusätzlichen Kredit aufnehmen müssen.
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