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Ein Erbpachtgrundstück kaufen - das müssen Sie wissen

Bei einem Erbpachtgrundstück brauchen Sie keinen Kaufpreis zu zahlen. Das hört sich verlockend an. Bevor Sie kaufen, müssen Sie aber die rechtlichen Gegebenheiten kennen. Schließlich müssen Sie das Grundstück irgendwann wieder zurückgeben.

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Durch Erbpacht Immobilieneigentümer werden
Durch Erbpacht Immobilieneigentümer werden

Was Sie benötigen:

  • Erbpachtgrundstück

Ein Erbpachtgrundstück erlaubt es dem Grundstückseigentümer, sein Grundstück zu verwerten, ohne dass er es gleich verkaufen oder ein Gebäude darauf errichten muss.

Erst müssen Sie rechnen, dann kaufen

  • Für Sie als Bauherrn hat es den Vorteil, dass Sie Ihr Kapital oder Ihre Finanzierung auf die Errichtung des Bauwerks beschränken können und den Kaufpreis für den Erwerb des Grundstücks sparen. Sie brauchen das Grundstück nicht zu kaufen.
  • Außerdem können Sie das Erbpachtgrundstück selbst wieder veräußern oder vererben. Der Eigentümer kann sich seine Zustimmung vorbehalten.
  • Die vertragliche Vereinbarung zur Bestellung eines Erbbaurechts muss notariell beurkundet werden.
  • Die Eintragung im Grundbuch kann ausschließlich an erster Rangstelle erfolgen. So wird gewährleistet, dass das Erbbaurecht auch in einer Zwangsversteigerung des Grundstücks bestehen bleibt.
  • Die Laufzeit des Erbbaurechts ist frei vereinbar. Sie können sich auch ein Optionsrecht auf Verlängerung einräumen lassen. Üblich sind Laufzeiten zwischen 40 und 99 Jahren. Sie orientieren sich vornehmlich an der Lebensdauer des Objekts.

Nutzungsrechte beim Erbpachtgrundstück genau feststellen

  • Über die Bestellung des Erbbaurechts hinaus vereinbaren Sie im Regelfall weitere Details zur Nutzung des Grundstücks. Dazu gehört die Einräumung eines gegenseitigen Vorkaufsrechts. Besonders wichtig ist eine Regelung zum Heimfallrecht, für den Fall, dass Sie Ihre Bau- oder Instandhaltungspflichten nicht einhalten oder mit den Erbpachtzinsen in Zahlungsverzug geraten.
  • Als Gegenleistung dafür, dass Sie das Erbpachtgrundstück nutzen dürfen, sind Sie zur Zahlung eines Erbpachtzinses verpflichtet. Die Höhe muss für die gesamte Laufzeit im Voraus bestimmt sein, damit nachrangige Kreditgeber den Umfang der vorhergehenden Erbbauzins-Reallast beurteilen können. Bei einem Verstoß gegen diese Vorschrift ist im Zweifel der gesamte Vertrag nichtig.
  • Ihre Zahlungsverpflichtung wird üblicherweise durch Ihre Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung in Ihr gesamtes Vermögen abgesichert.
  • Ihr Nutzungsrecht an dem Erbpachtgrundstück erlischt mit dem Ablauf der vertraglich vereinbarten Nutzungszeit.
  • Der Eigentümer des Grundstücks muss Ihnen oder Ihrem Rechtsnachfolger für das noch bestehende Bauwerk allerdings eine Entschädigung zahlen.
  • Für die Einräumung des Nutzungsrechts an dem Pachtgrundstück müssen Sie Grunderwerbssteuer bezahlen. Die Besteuerungsgrundlage besteht in Ihrer Gegenleistung, die in der Regel durch den zu kapitalisierenden Erbbauzins errechnet wird. Der Gesamtbetrag darf jedoch den 18-fachen Jahresbetrag nicht übersteigen. Die jährlichen Grundsteuern fallen Ihnen ebenfalls zur Last.

Bevor Sie also ein Erbpachtgrundstück kaufen, berechnen Sie genau Ihre Belastungen und überlegen, ob Sie bereit sind, das Grundstück nach Vertragsablauf wieder zurückzugeben. Wollen Sie das Objekt im Familienbesitz halten, ist eine Erbpacht ungeeignet.

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