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Erbpacht bei Hauskauf - hilfreiche Hinweise

Wenn es um die Erbpacht in der Gegenwart geht, handelt es sich in der Regel um einen Begriff aus der Umgangssprache. Die genaue Bezeichnung lautet Erbbaurecht. Möglich ist beim Erbbau zum einen lediglich das Pachten eines Grundstücks und zum anderen zusätzlich ein Hauskauf. Ob sich Vorteile gegenüber einer Hypothek ergeben, hängt wesentlich von den jeweiligen Pachtgebern den Gemeinden, Kirchen und Stiftungen ab.

Entscheidung Erbbaurecht oder Hypothek verlangt gutes Rechnen
Entscheidung Erbbaurecht oder Hypothek verlangt gutes Rechnen

Wenn Sie beim Bau oder Kauf einer Immobilie sparen möchten, bietet sich als interessante Möglichkeit das Erbbaurecht an. Anleger werden nicht Eigentümer des Grundstücks, sondern Mieter. Dabei erwerben Sie ein Nutzungsrecht am Grundstück für eine lange Zeit.

Erbpacht und Erbbaurecht

Der Begriff Erbpacht findet sich weder im gegenwärtigen Bürgerlichen Gesetzbuch noch in der Grundbuchordnung. Seit 1919 gibt es nur noch den Pachtvertrag. Im Pachtvertrag sind keine Regelungen zur baulichen Nutzung wie bei der Erbpacht enthalten. 

  • Als Erbbauberechtigten gibt Ihnen das Erbbaurecht das Recht, ein Gebäude auf einem fremden Grundstück zu besitzen und zu bewohnen. Der Grundstückseigentümer belastet sein Grundstück mit einem dinglichen Wohnrecht. Das Erbbaurecht wird im Grundbuch eingetragen. Aus rechtlicher Sicht ist es einem Grundstück gleichgestellt. Erbbaurechte dürfen Sie auch beleihen. 
  • Als Erbbauberechtigte zahlen Sie monatlich einen Erbbauzins für das Wohnrecht an den Eigentümer. Dieser liegt im Allgemeinen zwischen drei bis fünf Prozent des Grundstückswertes. Die Laufzeiten der Pachtverträge beträgt zwischen 75 und 99 Jahren.
  • Der jeweilige Zeitraum wird im Grundbuch vermerkt. Bei Erbbau mit Hauskauf zahlen Sie dem Eigentümer eine Kaufsumme für das Gebäude und danach regelmäßig den Erbbauzins.

Finanzierung wertsteigernder Maßnahmen zusätzlich zum Hauskauf

  • Beim Hauskauf auf Basis Erbpacht beziehungsweise Erbbaurecht entstehen mitunter Probleme bei der Finanzierung. Das wird in der Regel nicht an Ihrer Bank liegen. Vielmehr bedarf die Belastung des Grundstücks im Erbbaurecht der Zustimmung durch den Eigentümer. Belastungen bis zum eigentlichen Verkehrswert des Hauses sollten kein Problem sein.
  • Der Gesetzgeber verlangt die Zustimmung vom Verpächter zusätzlich dann, wenn das Ziel der Belastungen eine Wertsteigerung der Immobilie ist. Die Finanzierung derartiger Baumaßnahmen darf er nicht grundlos verhindern.
  • Ungeachtet dessen kann es zu Meinungsverschiedenheiten kommen, was maximal zulässige Belastungen sind und welche Wertsteigerung damit erreicht wird. Schwierig wird es, wenn zusätzlich zum Kaufpreis weitere Baumaßnahmen finanzieren müssen und dazu die Zustimmung benötigen.

Als erbbauberechtigte Hausbesitzer können Sie ein Eigenheim selber bewohnen, vermieten oder verkaufen. Der Verkauf sollte sich insbesondere bei kürzerer Restlaufzeit schwierig gestalten. Bei Hauskauf mit Erbpacht und mit einem laufenden Pachtvertrag haben Sie kein Recht auf eine Vertragsverlängerung.

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