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Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung - das ist zu beachten

Kapitalanleger, Mieter oder älter werdende Hausbesitzer kaufen gerne Eigentumswohnungen. Beim Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung gibt es einige rechtliche Gegebenheiten zu beachten. Nur so vermeiden Sie als Käufer Enttäuschungen und Streitigkeiten mit dem Mieter.

Vor Immobilienkauf Bestandsaufnahme machen
Vor Immobilienkauf Bestandsaufnahme machen

Auch beim Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung gilt der Grundsatz: "Kauf bricht nicht Miete". Als Käufer und neuer Eigentümer treten Sie in den bestehenden Mietvertrag mit dem Mieter ein.

Beim Kauf bleibt der Mieter in seiner Rechtsposition

  • Sie können also nicht verlangen, dass der Mietvertrag in irgendeiner Weise geändert oder gar ein vollständig neuer Mietvertrag mit Ihnen abgeschlossen wird.
  • Auch wenn bisher nur ein mündlicher Mietvertrag bestanden haben sollte, können Sie als neuer Vermieter nicht verlangen, dass ein schriftlicher, inhaltlich veränderter Mietvertrag mit Ihnen vereinbart wird.
  • Sie können nur unter den gleichen Voraussetzungen, die auch der frühere Vermieter zu beachten gehabt hätte, die Miete erhöhen, Modernisierungsmaßnahmen in der Wohnung durchführen oder gar den Mietvertrag kündigen.
  • Sie haben beim Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung auch kein besonderes Kündigungsrecht. Eine Ausnahme gilt nur bei der Zwangsversteigerung. In diesem Fall dürfen Sie mit einer Frist von drei Monaten kündigen, unter der Voraussetzung, dass Sie einen Kündigungsgrund, beispielsweise Eigenbedarf, geltend machen. Auch in diesem Fall müssen Sie sich an die gesetzlichen Vorgaben halten.
  • Erst wenn Sie als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, dürfen Sie selbst als Vermieter gegenüber dem Mieter tätig werden. Allein die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages oder die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch berechtigen Sie nicht, gegenüber dem Mieter als neuer Vermieter aufzutreten.

Eigentumsnachweis bei einer vermieteten Eigentumswohnung

  • Erst als eingetragener Eigentümer können Sie vom Mieter auch die Miete verlangen. Sie müssen sich dazu dem Mieter gegenüber ausweisen, indem Sie den Grundbuchauszug, den Zuschlagsbeschluss aus der Zwangsversteigerung, im Erbfall Ihren Erbschein oder eine entsprechende Vollmacht des früheren Vermieters zum Mietempfang an Ihre Person vorlegen. Ansonsten kann der Mieter die Miete wie bisher auch an den frühen Vermieter bezahlen.
  • Achten Sie darauf, dass der frühere Vermieter Ihnen die Kaution des Mieters übergibt. Zieht der Mieter aus der Wohnung aus, kann er von Ihnen die Rückzahlung der Kaution verlangen, auch wenn Sie diese vom Vorgänger nicht erhalten haben.

Vor dem Erwerb alle Unterlagen einsehen

  • Lassen Sie sich vor dem Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen zeigen. Sofern es mit dem Mieter oder innerhalb der Eigentümergemeinschaft Probleme gibt oder gegeben hat, können Sie diese daraus ersehen.
  • Nehmen Sie Einblick in die Betriebskostenabrechnungen. Sie können so besser einschätzen, welche Nebenkosten auf Sie zukommen.
  • Studieren Sie die Teilungserklärung, aus der ersichtlich ist, wie das Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum innerhalb der Wohnanlage aufgeteilt ist.
  • Achten Sie darauf, ob eventuell gewerbliche Nutzungen erlaubt sind, die die Wohnqualität beeinträchtigen und sich im ungünstigsten Falle in besonderem Maße auf die Eigentumswohnung auswirken können, die Sie zu kaufen beabsichtigen.
  • Möchten Sie selber nicht einziehen, prüfen Sie, inwieweit Sie sich auf die regelmäßige Mietzahlungen des Mieters verlassen können. Müssen Sie nämlich die Eigentumswohnung finanzieren, sind Sie auf den regelmäßigen Eingang der Miete angewiesen. Bleibt die Miete aus, ist Ihre Finanzierung gefährdet.
  • Verlangen Sie Auskunft über das Rücklagenkonto. Auf diesem Konto werden über die Jahre Geldbeträge durch die Eigentümergemeinschaft angespart, um notwendige Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum vorzunehmen. Ist das Konto leer und stehen umfangreiche Sanierungsmaßnahmen an, könnten Sie schnell finanziell überfordert werden.
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