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Einheitswert bei Immobilien - eine Erklärung

Der Einheitswert bei Immobilien hat mit dem tatsächlichen Wert wenig zu tun. Er ist ein Wert, der durch einen Feststellungsbescheid festgelegt wird, der nach genauen steuerrechtlichen Kriterien ermittelt wird. Dieser Wert wird oft mit dem Versicherungswert 1914 verwechselt, der aber auf anderer Basis ermittelt wird.

Was ist die Immobilie wert?
Was ist die Immobilie wert?

Grundsätzliches zum Einheitswert

  • Die Festlegung des Einheitswerts erfolgt durch die Finanzbehörden. Dieser Wert ist Basis für Grundsteuer und er wird zur Korrektur der Gewerbesteuer verwendet, um eine doppelte Besteuerung zu vermeiden.
  • Der Wert wird nicht mehr herangezogen, wenn es um Erbschafts-, Schenkungs-, Vermögens-, Gewerbekapital- oder die Grunderwerbssteuer nach dem Kauf von Immobilien geht.
  • Die Berechnung erfolgt bei fast allen Immobilien auf Basis des Ertragswerts, der über die Jahresrohmiete ermittelt wird. Dabei ist der Stichtag der 1.1.1964 für Immobilien in den alten Bundesländern und der 1.1.1935 für solche in den neuen Bundesländern. Wenn die Objekte nicht vermietet sind, wird ein möglicher Ertrag angesetzt. Da die Wertermittlung für einen Zeitpunkt in der Vergangenheit stattfindet, liegt der Wert deutlich unter dem tatsächlichen Wert der Immobilie.
  • Für manche unbebaute Grundstücke und für Luxushäuser wird der Sachwert für die Berechnung des Einheitswerts herangezogen.
  • Die Höhe der Grundsteuer richtet sich nur nach dem Einheitswert. Aus diesem Grund muss gegen den Feststellungsbescheid des Einheitswerts Widerspruch eingelegt werden oder dieser angefochten werden, wenn Sie mit der Höhe der Grundsteuer nicht einverstanden sind, nicht gegen den Grundsteuerbescheid.

Es könnte sein, dass die Feststellung dieses Werts in Zukunft entfällt, da er nur noch für die Grundsteuer von Bedeutung ist und der Ermittlung sehr aufwendig ist.

Versicherungswert von Immobilien

Der Versicherungswert von Immobilien wird oft auch als Einheitswert von 1914 oder ähnlich bezeichnet. Es gibt aber keinen Zusammenhang zum steuerlichen Wert. Das können Sie sich daran vor Augen führen:

  • Bei der Gebäudeversicherung geht es um die Baukosten, die entstehen, um ein Gebäude aufzubauen. Basis ist dabei, was ein Gebäude gekostet hätte, wenn es im Jahr 1914 errichtet worden wäre. Dieser Wert wird in Mark angegeben. Die Umrechnung in € erfolgt über einen Baukostenindex, der Preissteigerungen und Währungsverfall berücksichtigt.
  • Der steuerliche Einheitswert beruht auf dem Stichtag 1.1.1964 bzw. 1.1.1935, nicht auf dem Jahr 1914. Außerdem wird bei der Steuer der Ertragswert herangezogen nicht der Wiederaufbauwert.

Es gibt also keinen Zusammenhang zwischen diesen beiden Größen.

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