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Den Hausverkauf richtig abwickeln

Ein Hausverlauf bedarf einer guten Vorbereitung. Nur wenn Sie mit Umsicht vorgehen, werden Sie Erfolg haben und einen guten Preis erzielen.

Ein Hausverkauf zieht sich über Monate sind und erfordert viel Arbeit.
Ein Hausverkauf zieht sich über Monate sind und erfordert viel Arbeit.

Was Sie vor dem Hausverkauf erledigen sollten

Bevor Sie das Haus bewerben oder einen Makler beauftragen,  sollten Sie sich den verschiedenen Unterlagen vertraut machen. Besorgen Sie sich einen aktuellen Grundbuchauszug. Machen Sie sich mit den eingetragenen Lasten vertraut, zum Beispiel Wegerechte auf dem Grundstück oder ein Nießbrauchrecht.

Sollte eine Grundschuld eingetragen sein, erkundigen Sie sich, welche Schritte für eine Lösung nötig sind. In der Regel müssen Sie ein Darlehen zurückzahlen. Fragen Sie bei der Bank nach, welcher Betrag erforderlich ist, da oft zusätzlich zur Restschuld eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen ist.

Berücksichtigen Sie diese Summe bei der Kalkulation des Kaufpreises. Ein Hausverkauf scheitert, wenn Sie das Darlehen nicht ablösen können, um das Anwesen frei von Lasten zu bekommen.

Einem Interessenten ist laut § 16  Abs. 2 EnEV ein Energieausweis vorzulegen. Ein Verkauf ohne dieses Dokument kann zu einem Bußgeld in Höhe von 15.000 Euro führen. Sofern Sie diesen Ausweis noch nicht haben, geben Sie ihn in Auftrag. Er kostet in der Regel einige hundert Euro.

Falls das Haus vermietet ist, prüfen Sie nach, wie lange die Mietverträge laufen beziehungsweise unter welchen Bedingungen diese kündbar sind. Einfamilienhäuser lassen sich unvermietet besser verkaufen, große Miethäuser sollten langfristig zu hohen Mieten vermietet sein.

Bringen Sie auf jeden  Fall das Haus in einen guten Zustand. Entrümpeln Sie Keller, Dachboden und Nebenräume. Streichen Sie die Wände, sofern keine größeren Sanierungsarbeiten notwendig sind.

Ein aufwendiges Renovieren oder Sanieren lohnt in der Regel nicht, das die Käufer das Haus meist nach ihren Vorstellungen umbauen wollen.

Checkliste, um den Verkauf vorzubereiten

  • Grundbuchauszug besorgen.
  • Mit Bank über Ablösung der Grundschuld verhandeln.
  • Falls nicht vorhanden, Energieausweis beantragen.
  • Falls das Haus vermietet ist, Mietverträge auf Kündigungsfristen prüfen.
  • Haus entrümpeln.
  • Wände streichen.

Das Haus auf den Markt bringen

Wenn Sie einen Immobilienmakler einschalten, übernimmt dieser alles Notwendige, um einen Käufer zu finden. Wer es alleine versuchen möchte, hat noch einiges zu tun.

Es ist wichtig, einen angemessenen Verkaufspreis zu finden. Für Makler ist dies kein Problem. Hausbesitzern fehlt die Erfahrung, um den Wert eines Hauses einzuschätzen. Orientieren Sie sich an den Angeboten im Internet. Da diese auf den Preisvorstellungen der Verkäufer beruhen, sind die Preise oft viel zu hoch angesetzt.

Sie brauchen, um potenzielle Käufer zu finden, ein Exposé. Stellen Sie in einer Mappe Grundrisspläne, Bilder und eine genaue Beschreibung des Hauses zusammen. Makler fertigen diese Mappe selber an.

Bieten Sie das Haus auf verschiedenen Internetportalen, wie  Immonet, Immoscout oder eBay und in Zeitungsanzeigen an. Sparen Sie nicht mit Worten und Bildern.  Wenn Sie ein Haus verkaufen wollen, müssen die Interessenten schon in den Anzeigen einen Eindruck von dem Haus bekommen. Makler übernehmen das Schalten der Anzeigen.

Falls Sie sich entschließen einen Makler zu beauftragen, haben Sie zwei Optionen: Sie können mehreren ein Vertriebsrecht einräumen oder einem ein Alleinvertriebsrecht. Achten Sie auf eine kurzfristige Kündigungsmöglichkeit, wenn Sie einem Makler alle Rechte einräumen. Sie dürfen das Haus nicht vermarkten, solange der Vertrag läuft.

Für die Dienste eines Maklers ist im Erfolgsfall eine Provision (Courtage) zwischen 5,9 und 7,5 Prozent üblich. Diese kann auf Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden. Die Höhe und die mögliche Aufteilung sind frei vereinbar.

Besichtigung des Objekts

Ist das Haus ganz oder teilweise vermietet, benachrichtigen Sie Ihre Mieter über den Hausverkauf. Diese müssen Ihnen, dem Makler und Interessenten an Werktagen von 10:00 Uhr bis 13:00 Uhr und von 15:00 Uhr bis 19:00 Uhr Zutritt gewähren. Sie müssen Ihre Mieter allerdings mindestens 24 Stunden vor dem Termin benachrichtigen.

Nehmen Sie zu dem Termin alle Unterlagen mit, damit Sie die anstehenden Fragen beantworten können. Verschweigen Sie bei dem Termin keine Ihnen bekannten Mängel. Vor allen Dingen beantworten Sie keine Fragen bewusst falsch. Nebenabreden gelten zwar als nicht vereinbart, aber Betrug oder bewusste Täuschung ist ein Grund, einen Kauf anzufechten.

In der Regel werden Interessenten mit Ihnen über den Kaufpreis und die Modalitäten verhandeln. Überlegen Sie genau, wie weit Sie dem Käufer entgegenkommen wollen.

Kaufvertrag beim Notar abschließen

In Deutschland müssen Sie beim Immobilienverkauf einen Notar einschalten. Dieser ist neutral und berät Sie und den Käufer über die Konsequenzen aus dem Vertrag. Achtung: Sie können den Notar nicht immer frei wählen und es dauert oft einíge Wochen einen Termin zu bekommen.

Neben dem Kaufpreis sind vorhandene Grundschulden, deren Ablösung, die neue Finanzierung und die Sachmängelhaftung Gegenstand des Vertrages. Bestehen Sie auf einer Finanzierungszusage einer Bank, damit sie sicher sind, dass der Käufer das Haus bezahlen kann.

Der Notar sieht das Grundbuch ein und formuliert den Vertrag. Ist dieser fertig, unterzeichnen Sie und der Käufer das Formular. Der Notar fertigt ferner eine Grundschuldbestellung an und eine Auflassungsvormerkung. Die Gebühren übernimmt üblicherweise der Käufer.

Checkliste für den Notartermin

  • Kaufpreis festlegen.
  • Vereinbaren, wie mit Grundschulden verfahren wird.
  • Haftung über Sachmängel vereinbaren.
  • Liste über mitverkaufte Gegenstände, beispielsweise Heizöl, mitnehmen.
  • Auf Finanzierungszusage bestehen.
  • Übergabemodalitäten festlegen.

Was nach dem Vertragsabschluss wichtig ist

Die Auflassungsvormerkung, die der Notar im Grundbuch beantragt erfüllt einen wichtigen Zweck. Sie bleiben Eigentümer des Hauses, dürfen es aber nicht mehr verwerten. Damit ist es Ihnen nicht möglich das Haus ein zweites Mal zu verkaufen und eventuelle Gläubiger können es sich nicht aneignen.

Sie haben die Sicherheit weiterhin Eigentümer zu sein. Der Käufer hat die Sicherheit, dass ihm niemand das Haus wegnehmen kann. Er zahlt nun die vereinbarte Kaufsumme.

Der Notar lässt den Käufer ins Grundbuch eintragen, sobald die Kaufsumme gezahlt ist. Wann Sie dem Käufer das Haus überlassen, können Sie im Kaufvertrag vereinbaren. In der Regel ist dies üblich sobald er den Kaufpreis bezahlt hat. Spätestens, wenn er als Eigentümer im Grundbuch steht, müssen Sie ihm das Haus überlassen.

Der Hausverlauf ist ein langes und kompliziertes Verfahren. Es ist zwar keine Pflicht einen Makler einzuschalten, aber es ist sinnvoll.

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