Den Hausverkauf richtig abwickeln - so geht's

Vor dem eigentlichen Hausverkauf

• Bevor überhaupt die ersten Anzeigen geschaltet oder das Objekt in ein Internetportal eingepflegt werden kann, muss man sich als Verkäufer über einen Verkaufspreis klar werden. Diesen kann man selber anhand von Vergleichspreisen oder dem Kaufpreis, den man selber beim Kauf bezahlt hat, errechnen oder man sucht sich professionelle Hilfe in Form von Gutachtern oder Maklern. Wichtig ist nur, dass Sie vermeiden, mit einem unglaubwürdigen Preis in den Markt einzusteigen oder sogar gar keinen Preis angeben. Dieses Vorgehen verdirbt das Objekt meist nachhaltig bei den potenziellen Käufern.
• Schon während der Kaufpreisfindung sollten Sie alle notwendigen Unterlagen zusammensuchen. Hierzu gehören z.B. ein Grundbuchauszug, der Sie als Eigentümer des Hauses ausweist und die Belastungen des Grundstückes aufzeigt, der Energiepass, ein Grundriss, ein Auszug aus der Flurkarte, evtl. Teilungserklärungen (beim Hausverkauf unter Wohnungseigentumsrechten, z.B. manche Reihenhäuser) und Unterlagen für Besonderheiten des Grundstücks (z.B. Erbpachtverträge, Auszüge aus dem Kampfmittelkataster usw.).
• Diese Unterlagen wird ein Makler für Sie besorgen, um damit eine seriöse Kaufpreisermittlung vorzunehmen und ein aussagekräftiges Exposé zu erstellen. Aber auch wenn Sie den Hausverkauf privat durchführen wollen, sollten Sie sich ein Exposé erstellen, in dem Sie die Lage, das Objekt und die Ausstattungsmerkmale zusammen mit dem Kaufpreis und den Kaufbedingungen beschreiben. Dies wird Ihnen dabei helfen, die Vermarktungsvorteile Ihres Grundstücks zu erkennen und zu nutzen. 

 Besichtigungen, Verhandlungen und der Kaufvertrag für das Haus 

• Wenn alle Vorbedingungen geschaffen sind, wird es Zeit, das Grundstück zu bewerben. Wie Sie dies machen und wie Sie Ihre Besichtigungen organisieren, ist - sollten Sie dies privat machen und nicht über einen Makler - zumeist sehr individuell. Generell ist nur festzuhalten, dass viele private Verkäufer meistens zu viel auf einmal versuchen und damit ihre potenziellen Käufer erschlagen.
• Spätestens, wenn ein Interessent ernsthafte Ambitionen erkennen lässt, das Grundstück kaufen zu wollen, sollten Sie sich nach einem Notar umschauen. Jeder Kaufvertrag über ein Grundstück (und es ist nebenbei immer das Grundstück, das verkauft wird, nie das Gebäude) muss notariell beurkundet werden. Das heißt, dass Käufer und Verkäufer vor einem Notar den Kaufvertrag unterschreiben müssen, nachdem dieser ihn vorgelesen und alle Fragen beantwortet hat.
• Wenn Sie sich also mit einem Käufer einig geworden sind, kontaktieren Sie einen Notar, machen einen Termin mit ihm ab und klären alle spezifischen Rechtsfragen mit dem Notar. Danach wird dieser Ihnen einen Kaufvertragsentwurf vorlegen. Bis zum Termin haben jetzt Sie und der Käufer noch Zeit, sich das Dokument durchzusehen und evtl. Änderungen vorzuschlagen. Beim Termin vor dem Notar unterschreiben schließlich Verkäufer und Käufer den Vertrag. Da dieser aber erst einmal nur ein Schuldversprechen ist, passiert allein mit dem Vertrag noch nichts.

Nach dem Notarbesuch bzgl. des Hausverkaufs

• Da der Kaufvertrag nur ein Schuldversprechen ist, gibt es durch den Notar eine Sicherung für beide Seiten. Die normale Reihenfolge ist, dass zuerst der Käufer im Kaufvertrag bis zu einem bestimmten Zeitpunkt eine Anzahlung von ca. 10% auf ein sogenanntes Notaranderkonto überweist.
• Wenn dieses Geld eingegangen ist, teilt der Notar dies dem Verkäufer mit und der Verkäufer bewilligt und beantragt eine Eintragung einer Auflassungsvormerkung in das Grundbuch. Dies ist eine Absicherung für den Käufer, dass der Verkäufer das Grundstück nicht mehrmals verkauft.
• Wenn die Auflassungsvormerkung besteht, zahlt der Käufer den restlichen Kaufpreis an das Notaranderkonto sowie alle Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer und Maklercourtage an die jeweils Begünstigten, erhält in einer Übergabe alle Schlüssel für das Objekt und übernimmt alle Rechte und Pflichten für und aus dem Grundstück.
• Der Käufer ist nun Besitzer des Grundstückes und ist ab dem Übergabezeitpunkt in alle Rechte und Pflichten eingestiegen. Dennoch dauert es häufig monatelang, bis der ursprüngliche Eigentümer aus dem Grundbuch gestrichen wird und der neue Eigentümer eingetragen wird. Da dieser Prozess so lange dauert, spricht man von einem schwebenden Eigentumsübergang, der mit der schnellen Eintragung einer Auflassungsvormerkung beginnt und erst sehr viel später mit dem Eigentümerwechsel im Grundbuch endet.