Mieteinnahmen müssen Sie grundsätzlich versteuern.
Wer für seine Wohnung oder sein Haus Mieteinnahmen erhält, muss diese versteuern. Da diese Einnahmen so evtl. den eigenen Besteuerungssatz erhöhen können, versuchen viele Vermieter, möglichst viele Ausgaben für die Mietwohnung oder das Haus zu verwerten, um so rechnerisch mindestens auf keine Mieteinnahmen zu kommen und keine weiteren Steuern zahlen zu müssen. Es ist allerdings auch möglich, dass sich die Mieteinnahmen durch die Ausgaben (z.B. Zinsen) so weit reduzieren lassen, dass sogar ein steuerliches Plus für den Vermieter dabei herauskommt.
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- 07.03.2011 Eike Tobe
Die Mieteinnahmen korrekt berechnen
- Mieteinnahmen müssen Sie in der Steuererklärung unter dem Punkt "Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung" versteuern. Eine Ausnahme besteht dann, wenn die Einnahmen unter dem Steuerfreibetrag bleiben. In diesem Fall müssen sie überhaupt nicht versteuert werden.
- Es handelt sich bei den Einnahmen immer nur um die Netto- oder Kaltmiete, also die vereinbarte Miete ohne Betriebskostenvorauszahlung und evtl. Heizkosten, wenn diese nicht schon in der Betriebskostenvorauszahlung verrechnet sind.
- Von dieser Einnahme werden danach alle Aufwendungen des Vermieters außerhalb der Betriebskosten abgezogen. Die Betriebskosten können Sie nicht versteuern, da es sich hierbei um Kosten des Mieters handelt, die vom Vermieter nur verausgabt werden, in der Betriebskostenabrechnung aber komplett an den Mieter weitergegeben werden.
- Zulässige Aufwendungen sind vor allem alle Handwerkerleistungen, evtl. im Jahr der Herstellung sogar die Kosten der Herstellung selber. Steuerlich begünstigend sind nach dem EStG §35 dabei nur die Lohn- und Fahrtkosten der Handwerkerrechnungen. Der Restbetrag aus Materialkosten kann nicht reduzierend angewendet werden.
- Eine weitere, teilweise sehr hohe Aufwendung, die beim Versteuern abgezogen werden kann, sind die Zinsaufwendungen für den Hauskredit. Gerade in den ersten Jahren können mit dieser Aufwendungsposition die Mieteinnahmen häufig stark reduziert werden.
- Regelmäßig angerechnet werden kann auch die Abschreibung auf ein Gebäude. Wichtig hierbei ist, dass nur Gebäude linear mit zwei Prozent des Anschaffungswerts jedes Jahr abgeschrieben werden können. Das Grundstück kann nicht abgeschrieben werden, außer es gibt außerordentliche Wertminderungen zu berücksichtigen.
- Zuletzt können auch bei der Vermietung Werbekosten wie Portokosten für die Korrespondenz mit dem Mieter oder die Mitgliedschaft im Grundeigentümerverband als Aufwand steuerlich angerechnet werden.
Versteuern ohne Steuerberater
- Eine Steuererklärung ist nicht besonders schwierig, wenn man weiß, welche Belege man für welche Posten in welcher Höhe anrechnen kann.
- Zumeist lohnt es sich aber zumindest bei der ersten Steuererklärung mit Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung einen Steuerberater aufzusuchen. Ab der zweiten Einkommenssteuererklärung wissen Sie dann genau, welche Positionen bei Ihrer Immobilie Anwendung finden und können sich den Steuerberater ab diesem Zeitpunkt sparen.
