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Finanziertes Haus vermieten - keine Selbstnutzung erforderlich

Wenn Sie ein finanziertes Haus haben, sollten Sie es in Betracht ziehen, es zu vermieten. Das wirkt sich steuerlich aus und Sie können Zahlungen an das Finanzamt kürzen. Für den Steuervorteil ist keine Selbstnutzung der Immobilie erforderlich.

Sie können ein finanziertes Haus vermieten und so Steuervorteile bekommen.
Sie können ein finanziertes Haus vermieten und so Steuervorteile bekommen.

Ein finanziertes Haus zu vermieten, bietet Steuervorteile

Wer ein finanziertes Haus besitzt, sollte es vermieten und Steuern sparen. Haben Sie die Immobilie beispielsweise über die KfW finanziert, so sieht der Finanzierungsvertrag nicht vor, dass Sie selbst die Immobilie bewohnen.

  • Das Finanzamt gewährt Ihnen nur dann Steuervorteile, wenn Sie sich an die gesetzlichen Vorgaben halten. Vermieten Sie zu einem geringeren Mietzins, unterhalb der ortsüblichen Miete, wird das Finanzamt eine Prüfung durchführen. Hierbei sollten Sie wissen, dass es keine Definition der ortsüblichen Miete gibt. Den Mietspiegel können Sie beim Haus- und Grundbesitzerverein erfragen.
  • Sie können auch steuerlich profitieren, wenn Sie an Angehörige vermieten. Dies sollte jedoch nicht zum Freundschaftspreis erfolgen.  
  • Sie können den vollen Werbungskostenabzug in der Steuererklärung geltend machen, wenn eine Vermietung vorliegt. Legen Sie dann noch ein Einzelgutachten von einem Sachverständigen vor, so wird das Finanzamt keinen begründeten Vorbehalt geltend machen können.

Den Mietpreis angemessen festlegen

Wenn Sie ein finanziertes Haus haben und keine Selbstnutzung vorliegt, können Sie von den Mieteinnahmen profitieren. Wichtig ist es, den Mietpreis erst zu bestimmen, nachdem Sie eine Aufstellung aller Kosten haben.

  • Die Kostenaufstellung sollte die Grundsteuer, Müllgebühren und Versicherungskosten enthalten. So bekommen Sie einen umfassenden Überblick über anfallende Kosten.
  • Berücksichtigen Sie auch unregelmäßige Kosten. Das können zusätzliche Fixkosten sein und Rücklagen, die Sie für Reparaturen bilden. Auch diese Kosten können Sie in dem Mietpreis einfließen lassen.
  • Sie können bei der Gemeinde den Mietzins erfragen, der in der Wohngegend üblich ist. Aussagekräftig ist der Mietzinsspiegel, den Sie im Internet herunterladen können. Das sollte Ihnen als Orientierungswert dienen.

Vermietung an Angehörige – keine Miete zum Vorzugspreis

Sie können Ihr finanziertes Haus selbstverständlich auch an Angehörige vermieten. Das sollte jedoch nicht zum Vorzugspreis geschehen. Sie sollten nicht weniger als 75% der Miete verlangen, die ortsüblich ist.

  • Bei einem niedrigeren Mietpreis wird das Finanzamt prüfen, ob die Gewinnerzielungsabsicht gegeben ist. Dies geschieht mit einer Überschussprognose. Bei einem negativen Ergebnis der Überschussprognose, wird das Mietverhältnis nicht anerkannt und Sie können keine Steuervorteile erzielen.
  • Machen Sie bei der Vermietung Verluste, gehen Sie ebenfalls steuerlich leer aus. Sie können keine Verluste, die aus Vermietung und Verpachtung entstehen, geltend machen.
  • Auch wenn Sie an Angehörige vermieten, brauchen Sie einen schriftlichen Mietvertrag. Damit können Sie beim Finanzamt nachweisen, dass Sie vermietet haben. Damit Ihre Chancen bei der Gewinnerzielungsprüfung gut sind, muss der Mietvertrag für einen Fremdvergleich geeignet sein.
  • Lassen Sie sich die Miete nicht in bar auszahlen. Die Miete sollte auf Ihr Konto überwiesen werden, damit Sie den Erhalt auch belegen können.
  • Dem Mieter sollten Sie einmal im Jahr eine ordentliche Betriebskostenabrechnung aushändigen. Das gilt auch, wenn der Mieter mit Ihnen befreundet oder Ihr Angehöriger ist.
  • Die Betriebskostenpauschale sollte auch niemals zu niedrig angesetzt sein. Das Finanzamt benötigt den Nachweis einer Betriebskostenvorauszahlung und legt Wert auf verbrauchsabhängige Abrechnungen.
  • Wenn Sie Ihre finanzierte Immobilie vermietet haben, ist eine Selbstnutzung völlig ausgeschlossen. Sie dürfen nicht in den Räumlichkeiten übernachten oder dort Ihre Sachen unterbringen. Zahlen Sie an den Mieter Geld zurück, geht das Finanzamt von einem Scheinmietverhältnis aus. In diesem Fall haben Sie keine steuerlichen Vorteile.
  • Sie können mit dem Mieter einvernehmlich eine höhere Miete aushandeln. Damit fällt die Kappungsgrenze weg und Sie können sogar um mehr als 20% erhöhen. Das ist gerade bei Neuvermietungen eine attraktive Lösung. Die Kappungsgrenze ist ein gesetzlicher Begriff. Hiernach dürfen Sie innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 % erhöhen.
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