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Wohnungsrenovierung bei Auszug - Beachtenswertes

Autor: Volker Beeden
Renovierungsbedarf begründet Renovierungspflicht.
Renovierungsbedarf begründet Renovierungspflicht.
Viele Mietverträge verpflichten den Mieter zur Wohnungsrenovierung bei Auszug. Diese Verpflichtung gilt aber keineswegs uneingeschränkt. Es macht nämlich wenig Sinn, eine noch ansehliche Raufasertapete ständig neu zu überstreichen. Letztlich liegt eine sinnvolle Renovierung im Interesse aller Beteiligter.

"Schönheitsreparatur" heißt das Streitwort. In Mietverträgen findet sich regelmäßig die Klausel, dass der Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Wann diese Verpflichtung greift und wie sie umzusetzen ist, ist oft streitig. Die Rechtsprechung macht dazu jedoch klare Vorgaben.

Wohnungsrenovierung muss mietvertraglich vereinbart werden

  • Findet sich im Mietvertrag keine Vereinbarung, kann der Mieter regelmäßig ausziehen, so wie er eingezogen ist. Hat er selbst bei Einzug renoviert, braucht er bei Auszug nicht noch mal zu renovieren. Die Abnutzung im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs ist Risiko des Vermieters. Dann genügt es, die Räume besenrein zu lassen.
  • Der Vermieter kann die Wohnungsrenovierung unter dem Gesichtspunkt der Schönheitsreparaturen mietvertraglich auf den Mieter übertragen. Die Gerichte gehen davon aus, dass diese Verpflichtung zur Wohnungsrenovierung mit einer entsprechenden Mietzinsreduzierung verbunden ist. Wer dann im Laufe der Mietzeit oder beim Auszug nicht renoviert, profitiert von einem geldwerten Vorteil.

Bei Auszug kommt es auf den Renovierungsbedarf an

  • Wird der Mieter also zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, umfassen diese insbesondere das Tapezieren, Anstreichen der Wände, Decken und Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Gemeint sind also Maler- und Tapezierarbeiten zur Herstellung der äußeren Ansehnlichkeit der Mieträume. Ausgeschlossen bleibt jedoch die Beseitigung von Schäden an der Bausubstanz.
  • Das Problem bestand in der Vergangenheit immer darin, dass der Mieter innerhalb bestimmter vorgegebener Fristen zur Renovierung verpflichtet wurde. Die Gerichte beanstandeten, dass der Mieter aber nicht mit Renovierungsarbeiten belastet werden darf, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen. Starre Fristenpläne sind daher unwirksam.
  • Die mietvertraglich vorgegebenen Fristen lassen lediglich vermuten, dass allein der Zeitablauf den Renovierungsbedarf begründet. Kann der Mieter darlegen, dass die Wohnung trotz des Fristenablaufs nicht renovierungsbedürftig ist, braucht er nicht zu renovieren. Im Detail ergibt sich eine Vielzahl von Fragen.

Fristablauf spricht für Renovierungsbedarf

  • Ansonsten ist maßgebend, dass der Mieter Küche, Bad und Dusche alle drei Jahre, Wohn- und Schlafräume, Flure und Toilette alle fünf Jahre und alle anderen Nebenräume alle sieben Jahre renovieren muss. Sind diese Fristen beim Auszug des Mieters verstrichen, muss er tatsächlich bei Auszug renovieren. Ansonsten genügt es, die Wohnung besenrein zu übergeben.
  • Der Mieter ist verpflichtet, Raufasertapeten regelmäßig in einer verträglichen Farbe (in der Regel Weiß) zu streichen. Weiß ist eine Farbe, die auch von Nachmietern üblicherweise akzeptiert wird. Streicht er die Tapete in einer grellen Farbe, kann ihn der Vermieter verpflichten, neutral zu streichen oder kann Schadensersatz fordern (BGH VIII ZR 416/12).
  • Sofern zum Zeitpunkt des Auszuges die Renovierungsfristen noch nicht abgelaufen sind, kann der Mieter mietvertraglich zur anteiligen Zahlung der Renovierungskosten verpflichtet werden (Abgeltungsklausel, Quotenklausel, BGH VIII ZR 77/03).
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