Verwaltungsbeirat in Wohnungseigentumsanlagen - Aspekte zur Bestellung und Kompetenz

Nach dem Gesetz besteht der Verwaltungsbeirat aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern. Er wird mehrheitlich gewählt. Er hat sich insbesondere in größeren Wohnungseigentümergemeinschaften immer wieder bewährt.

Die Bestellung des Verwaltungsbeirates kann Pflichtaufgabe oder freiwillig sein

Prüfen Sie  die Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung). Dort können sich Bestimmungen finden, ob ein Verwaltungsbeirat bestellt werden kann und wie er ausgestaltet ist.

• Ist dort ein solcher vorgesehen, haben Sie als Wohnungseigentümer einen Rechtsanspruch darauf, dass der Beirat bestellt wird. Steht dort nichts, steht es im Belieben der Wohnungseigentümergemeinschaft, einen Verwaltungsbeirat zu wählen.
• Andere Personen als Wohnungseigentümer können aufgrund ihrer besonderen Kompetenz (Bauingenieur, Anwalt, Steuerberater) in den Beirat gewählt werden, wenn dies in der Gemeinschaftsordnung (Teilungserklärung) vorgesehen ist. Andernfalls ist ein Mehrheitsbeschluss anfechtbar. Wird der Beschluss nicht angefochten, wird er wirksam.
• Problematisch ist allerdings, dass diese Personen als Nichteigentümer an den Wohnungseigentümerversammlungen eigentlich nicht teilnehmen dürfen. Versammlungen sind nämlich nicht öffentlich, es sei denn, sämtliche Wohnungseigentümer stimmen der Teilnahme zu.


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Bestimmen Sie die Details der Amtsführung

• Wird ein Verwaltungsbeirat gewählt, sollten Sie mangels gesetzlicher Bestimmung die Amtszeit festlegen. Andernfalls bleibt er bis zur Neuwahl im Amt. Eine Abberufung ist jederzeit ohne Gründe möglich.
• Die Mitglieder des Beirats sind in der Regel ehrenamtlich tätig. Sie haben allenfalls Anspruch auf Aufwendungsersatz (Kopiergeld, Reisekosten). Sie können für ihren Zeitaufwand bei entsprechender Vereinbarung aber auch entschädigt werden.
• Die Aufgabe des Verwaltungsbeirats besteht darin, den Verwalter zu unterstützen. Nach dem Gesetz ist der Verwaltungsbeirat ausdrücklich zuständig, vor der Beschlussfassung der Eigentümerversammlung den Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, die Rechnungslegung und die Kostenvoranschläge zu prüfen und mit einer Stellungnahme zu versehen. Außerdem hat der Vorsitzende oder sein Vertreter die Niederschriften über die Wohnungseigentümerversammlungen zu unterschreiben.
• Zusätzlich können dem Beirat in der Teilungserklärung oder durch Vereinbarung zusätzliche Aufgaben übertragen werden, um die Gemeinschaft zu entlasten. Beispiel: Ihre Wohnungseigentumsanlage wird umfangreich saniert. Zur Kontrolle der Handwerker oder zur Bauabnahme beauftragen Sie neben dem Verwalter oder zu dessen Entlastung den Verwaltungsbeirat.

Begrenzen Sie das Risiko der Amtsführung

• Wer als Mitglied des Verwaltungsbeirates tätig wird, geht ein persönliches Risiko ein. Er haftet für jeden fahrlässig verursachten Schaden. Beispiel: Bei der Bauabnahme wird übersehen, dass der Handwerker schlampig gearbeitet hat. Um dieses Risiko abzusichern, kann eine Vermögensschadenhaftpflichversicherung abgeschlossen werden. Zusätzlich kann bei der Bestellung ins Amt die Haftung auf Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit herabgesetzt werden.
• Es ist fair und sachgerecht, den Verwaltungsbeirat nach Ablauf eines Geschäftsjahres auch zu entlasten. Entlastung bedeutet, dass Sie mit seiner Arbeit zufrieden sind und es keine Beanstandungen gibt. Ein Rechtsanspruch auf Entlastung besteht allerdings nicht.

Die Bestellung eines Verwaltungsbeirats ist eine zweckmäßige Maßnahme. Gibt es Probleme mit dem Verwalter oder zwischen den Wohnungseigentümern untereinander, kann er wertvolle Dienste leisten. Verwaltungsbeiräte treten oft als Schlichter und Vermittler auf. Oft sind sie ein Garant für den Hausfrieden.