Muss ich meine Wohnung bei Auszug streichen?

Schönheitsreparaturen sind ein zentrales Thema des Mietrechts. Vermieter und Mieter streiten häufig, wer bei Auszug des Mieters die Wohnung renovieren muss. Das Gesetz gibt dazu wenig Hilfestellung. Die Problematik spielt sich im vertraglichen Bereich ab.

Streichen bei Auszug nur bei Vereinbarung

• Lesen Sie zunächst Ihren Mietvertrag. Ist dort nichts vereinbart, gehört die Abnutzung zum vertragsgemäßen Gebrauch. Sie brauchen die Räume dann nur "besenrein" zurückzugeben.
• Für Nutzungen, die über den "vertragsgemäßen" Gebrauch hinausgehen, sind Sie natürlich verantwortlich. Als Beispiel wird gerne die schwarz gestrichene Wand zitiert. Gleiches gilt, wenn Ihr Hund die Wohnungstüren zerbissen hat. Es handelt sich dann nicht um eine bloße "Schönheitsreparatur", sondern um eine Schadensbeseitigung.
• Haben Sie sich mietvertraglich zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, müssen Sie die Wohnung bei Auszug streichen. Diese Verpflichtung besteht aber nur im Zusammenhang mit bestimmten zeitlichen Fristen. Im Detail kommt es darauf an, was Sie mietvertraglich vereinbart haben.

Vorgegebene starre Fristen bleiben unbeachtlich

In älteren Mietverträgen sind viele Klauseln unwirksam. Es gibt dazu zahlreiche Urteile. Nach der Rechtsprechung des BGH darf der Vermieter den Mieter nicht unangemessen benachteiligen (BGH VIII ZR 230/03). Wann dies der Fall ist, bestimmt sich nach der Formulierung im Einzelfall.

• Jedenfalls ist eine Klausel unwirksam, die den Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen. Die Rede ist von "starren Fristenplänen". Sie stellen darauf ab, dass allein der Zeitablauf einen Renovierungsbedarf bedingt.
• So macht es keinen Sinn, wenn der Mieter tapezieren muss, obwohl die Tapeten noch einwandfrei in Ordnung sind. Deshalb stellt der BGH darauf ab, dass Sie nur streichen und tapezieren müssen, wenn tatsächlich Renovierungsbedarf besteht.
• Folgende Klausel wäre beispielsweise unwirksam: „In Küchen, Bädern und Duschen ist alle 3 Jahre zu streichen". Diese vorgegebene Frist berücksichtigt nicht den tatsächlichen Renovierungsbedarf. Auch die Verwendung des Wortes „mindestens“ macht die Klausel unwirksam.

Dementsprechend wäre folgende Klausel wirksam: "Im Allgemeinen ist in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre zu streichen". Da dies die Regel ist (nämlich: Im Allgemeinen), gibt es auch Ausnahmen. Die Ausnahme besteht darin, dass die Wände in der Küche noch einwandfrei sind. Sind Sie im Duschraum abgenutzt, müssen Sie dort tapezieren.

Sie brauchen die Wohnung nur zu renovieren, nicht instandzusetzen

Ist eine Klausel wirksam vereinbart, richtet sich die Notwendigkeit der Durchführung nach dem Grad der Abnutzung. Nach BGH gelten im Allgemeinen für Küchen, Bäder und Duschen 3 Jahre. Für Flure, Toiletten, Wohn- und Schlafräume gelten 5 Jahre. Für alle anderen Nebenräume sind 7 Jahre maßgebend. Außerhalb dieser Zeitabschnitte brauchen Sie als Mieter  nichts zu tun. Dies gilt auch bei Auszug und vorhandenen Gebrauchsspuren.

• Die Fristen sind vom Einzug an zu berechnen. Es bleibt unerheblich, ob Sie die Wohnung renoviert oder unrenoviert übernommen haben. Ist die Frist noch nicht abgelaufen, brauchen Sie nicht zu renovieren.
• Schönheitsreparaturen umfassen im Wesentlichen das Tapezieren oder Anstreichen der Wände sowie der Decken. Lesen Sie dazu im Detail Ihren Mietvertrag. Schäden an der Bausubstanz gehen zu Lasten des Vermieters. Diese muss der Vermieter im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht selbst übernehmen.
• Wenn Sie streichen oder tapezieren müssen, sollten Sie eine allgemein verträgliche Farbgestaltung wählen. Allgemein üblich sind weiße Wände. Streichen Sie tiefschwarz, ist dies unüblich. Am besten verlassen Sie die Wohnung so, wie Sie sie übernommen haben.

Wenn Sie Ihre Wohnung verlassen, sollten Sie dies konfliktlos tun. Schließlich erwarten Sie Ihre Kaution zurück. Verhalten Sie sich so, wie Sie es in der neuen Wohnung als Mieter erwarten. Setzen Sie Ihre Maßstäbe nicht an die Stelle derer des Vermieters. Im Idealfall verständigen Sie sich, was zu tun ist.