Eigentlich wollen Sie alles perfekt machen. Die Zinsen scheinen für längere Zeit so niedrig zu bleiben. Banken werben mit historisch niedrigen Zinsen.
Forward-Darlehen - negative Folgen einer Zinsabsicherung
Sie benötigen in Kürze eine Anschlussfinanzierung. Daher handeln Sie nach der Devise Absichern der günstigen Zinsen. Oftmals werden Kunden direkt von ihren Banken angesprochen. Denn so lässt sich das Anschlussgeschäft nach Ablauf der Zinsbindungsfrist absichern.
- Die Zinsabsicherung wird allerdings dann zum Bumerang, wenn die Zinsen weiter fallen; wenn einem Zinstief das nächste folgt. Sie bezahlen in einem solchen Fall doppelt. Zum einen verlieren Sie durch die sinkenden Zinsen. Zum anderen erkaufen Sie sich die Zinssicherheit mit einem Aufschlag. Diese für Sie möglicherweise bedauerlich scheinende Situation liegt allerdings im Wesen des Forward-Vertrages begründet. Denn dieser ist mit einer Versicherung vergleichbar.
- Ein echtes Problem bekommen Sie erst, wenn Sie das Darlehen aus bestimmten Gründen nicht mehr benötigen. Eine Nicht-Inanspruchnahme kann die Folge sein, wenn Sie die Immobilie verkaufen oder weil Sie das Darlehen ablösen wollen.
- Die Bank wird von Ihnen eine sogenannte Nichtabnahmeentschädigung verlangen; Forderungen, die hoch ausfallen können. Das Problem hierbei sind lange Darlehenszeiten und gegebenenfalls eine große Differenz zwischen dem aktuellen und dem im Vertrag vereinbarten Zinssatz.
Kreditverträge zur Finanzierung einer Immobilie werden meist über zehn bis 20 Jahre abgeschlossen. …
Kreditverträge mit und ohne Kündigungsoption
Bereits vor Abschluss eines Forward-Darlehens heißt es, genau nachzufragen, denn es gibt sie mit und ohne Kündigungsoption. Bei Krediten mit Kündigungsoption können Sie mit Beginn der eigentlichen Tilgungsphase den Vertrag kündigen.
- Welche Kündigungsfrist dabei einzuhalten ist, hängt von der jeweiligen Vereinbarung ab. Häufig gewählte Kündigungsfristen reichen von einem Monat bis drei Jahre. Die Option zu Kündigung gibt es nicht umsonst. Auf den Zinssatz wird ein zusätzlicher Aufschlag fällig. Dieser ist umso höher, je kürzer die Kündigungsfrist ausfällt.
- Ohne die Vereinbarung einer Kündigungsoption wird Ihnen die Bank bei Vertragsrücktritt noch vor der eigentlichen Auszahlung eine Nichtabnahmeentschädigung. Ist die Auszahlung erfolgt, müssen Sie sich für die Kündigung an bei anderen Immobilienkrediten geltenden Regeln halten.
- Stimmt die Bank einer Kündigung doch zu, müssen Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung leisten. Kündigen können Sie grundsätzlich jedes Darlehen folgenlos nach einem Ablauf von zehn Jahren. Eine längere Zinsbindung spielt dabei keine Rolle.
Vorfälligkeitsentschädigung entfällt bei Kündigung durch Bank
Wenn Ihre Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt, darf sie deren Höhe nicht frei bestimmen.
- Die Rechtsprechung verlangt von einer Bank, dass sie bei ihren Berechnungen eine (kostenlose) Kündigung unterstellen muss. Auch vereinbarte Sonderzahlungen gelten als in voller Höhe geleistet. Bei der Ermittlung des Zinsschadens wird der Zinssatz für Pfandbriefe zugrunde gelegt.
- Möglicherweise kommen Sie ohne Schaden aus dem Forward-Darlehen heraus, wenn Ihnen die Bank das Darlehen nicht auszahlen will und deshalb den Vertrag kündigt. Die Forward-Periode von einigen Monaten veranlasst die Banken, die Bonität vor der Auszahlung nochmals zu prüfen.
- Eine Kreditauszahlung wird insbesondere bei schlechten Schufa-Einträgen scheitern. Dazu kommt es bei Kontenüberziehung oder gemahnten Rechnungen.
In einigen Verträgen gibt es die Vereinbarung: Banken können sich bei Kündigung wegen Bonitätsmängel eine Entschädigung sichern.
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