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Grundschuldlöschung und -bewilligung - so differenzieren Sie die Bedeutungen

Autor: Meggi Erwig

Die Grundschuldlöschung ist von der -bewilligung grundsätzlich zu unterscheiden. Während sich die Grundschuldlöschung auf eine schuldrechtliche Geschäftsverbindung bezieht, handelt es sich bei der Bewilligung einer einzutragenden Grundschuld um eine verfahrensrechtliche Erlaubnis. Bei Beantragung bestimmter Kreditsummen verlangen Banken bzw. andere Kreditgeber grundbuchliche Sicherheiten, die als Pfandrecht (dingliches Recht an einer Sache) im Grundbuch einzutragen sind. Diese sogenannten Grundpfandrechte unterteilen sich in Form einer Hypothek (§1113 BGB), Grundschuld (§1191 BGB) oder Rentenschuld (§ 1199 BGB).

Eigentum gilt bei Banken als solide Sicherheit.
Eigentum gilt bei Banken als solide Sicherheit.

Was Sie benötigen:

  • Notar

Vor der Grundschuldlöschung erfolgt die -bewilligung

  • Grundpfandrechte dienen Kreditgebern als Sicherheit zur Kreditrückzahlung. Wird eine bestimmte Kreditsumme beantragt, kann der Kreditgeber (in der Regel Banken) ein Grund-Eigentum - z.B. eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück - als Sicherheit akzeptieren. Damit das Grundeigentum als Sicherheit dienen kann, benötigt der Kreditgeber jedoch einen Schuldeintrag, in Höhe des errechneten Darlehns zu seinen Gunsten im Grundbuch des Kreditantragstellers.
  • Der Kreditantragsteller (Grund-Eigentümer) muss diesem Schuldeintrag in sein Grundbuch zustimmen, ihn also bewilligen. Ohne Zustimmung des Eigentümers wird es dem Kreditgeber nicht möglich sein, eine Grundschuld über das Grundbuchamt zu bestellen. Aus diesem Grunde fordern Kreditgeber (Banken, Sparkassen usw.) vom Eigentümer (Kreditantragsteller) vor Bewilligung des Darlehns eine § 19 GBO (Grundbuchordnung) entsprechende Eintragungsbewilligung. Diese Eintragsbewilligung muss gemäß § 29 GBO durch eine notariell beglaubigte Urkunde bestätigt werden.
  • Die Grundpfandrechte unterteilen sich in Hypothek (§1113 BGB), Grundschuld (§1191 BGB) und Rentenschuld (§1199 BGB). Alle diese Pfandrechte bedürfen der notariell bestätigten Bewilligung des Eigentümers, um anschließend als dingliches Verwertungsrecht den Gläubiger (Banken, Privatgläubiger usw.) abzusichern. Im Falle nicht geleisteter Schuldrückzahlungen können die Gläubiger ihr Grundpfandrecht im Wege einer Zwangsversteigerung (§ 1147 BGB) geltend machen. Da Grundschulden Verträge zwischen Grund-Eigentümern und Kreditgebern betreffen, werden die Eigentümer vertraglich "Besteller" und die Kreditgeber "Gläubiger" genannt.
  • Sind im Grundbuch mehrere Gläubiger eingetragen, spielt die Rangfolge eine erhebliche Rolle. Vom 1. bis zum 3. oder 4. Rang werden die Gläubiger - bei Verkauf der Immobilie bzw. des Grundstückes - der Reihenfolge nach ausbezahlt. Im Falle eines Wertverlustes oder einer Zwangversteigerung kann es durchaus möglich sein, dass Gläubiger im Rang 4 nicht ganz ausbezahlt werden können.

Die Grundschuldlöschung muss nicht immer vorteilhaft sein

  • Die Hypothek wird heutzutage kaum noch angewandt. Im Unterschied zu der Grundschuld bezieht sich die Hypothek auf Darlehn, die zur Finanzierung des Eigentums benötigt werden. Umgangssprachlich wird der Begriff "Hypothek" auch auf das Darlehn angewandt, obwohl es im Grunde nur die Form der Grundschuldbestellung betrifft. Eine Hypothek kann nach Tilgung durch eine Grundschuldlöschung aus dem Grundbuch ausgetragen werden.
  • Grundschulden unterteilen sich in "Briefgrundschulden" und "Buchgrundschulden". Beide Grundschulden sind in ihrer Darlehnsbeschreibung nicht zwangsweise an die Immobilie bzw. das Grundstück gebunden. D. h., ein Eigentümer kann eine Grundschuld bewilligen und aufnehmen, um anderweitige, private Wünsche zu realisieren - z.B. einen Kredit für eine Weltreise. Je nach Anforderung des Kreditgebers kann sich dieser mit einer "Buchgrundschuld" begnügen oder eine "Briefgrundschuld" fordern.
  • Bei einer Briefgrundschuld wird durch das Grundbuchamt ein mit Siegel versehener Grundschuldbrief sowie eine vollstreckbare Grundschuldbestellungsurkunde erstellt. Dieser Grundschuldbrief, sowie die Urkunde, lässt sich sehr flexibel händigen. Ist die Grundschuld eingetragen, erhält der Gläubiger den Grundschuldbrief und die Urkunde. Nach Tilgung der Schuld ist der Gläubiger verpflichtet, beide Dokumente als auch eine Löschungsbewilligung dem Eigentümer zurückzugeben.
  • Beantragt der Eigentümer eine Grundschuldlöschung, muss er einen Notar beauftragen, denn Veränderungen im Grundbuch können nur durch einen Notar erfolgen. Zur Grundschuldlöschung wird der Eigentümer nun die drei Dokumente (Grundschuldbrief, Bestellungsurkunde, Löschungsbewilligung) dem Notar vorlegen müssen, der sie bei Gericht mit entsprechendem Antrag einreicht.
  • Allerdings ist zu überlegen, ob die Grundschuldlöschung wirklich Sinn macht. Sollte nach geraumer Zeit ein neuer Kredit notwendig werden, könnte der Eigentümer die bereits vorliegende, eingetragene Grundschuld in Form von Brief, Urkunde und Löschungsbewilligung erneut nutzen. Dabei ist es gleichgültig, ob es sich um einen neuen Kredit bei der gleichen oder einer anderen Bank handelt. In jedem Fall ermöglicht die eingetragene Grundschuld durch diese Dokumente eine vereinfachte Grundschuldübergabe.
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