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Gewerblich einen Mietvertrag schließen - darauf sollten Sie achten

Autor: Volker Beeden

Ein gewerblicher Mietvertrag ist naturgemäß anders gestaltet als ein Wohnungsmietvertrag. Gerade deshalb sollten Sie darauf achten, einige Aspekte zu regeln, an die normale Mieter nicht denken.

Gewerbliche Mietverträge sind frei verhandelbar.
Gewerbliche Mietverträge sind frei verhandelbar.

Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt die Geschäftsraummiete nur sehr spartanisch (§ 580a II BGB). Alles andere ist im Wesentlichen dem freien Spiel der Kräfte überlassen, also Verhandlungssache der Parteien.

Für Ihren Mietvertrag sind andere Kündigungsfristen maßgebend

  • Wird ein Mietvertrag über Geschäftsräume befristet für länger als ein Jahr abgeschlossen, sollte er schriftlich formuliert werden. Wird die Schriftform missachtet, gilt er als mit unbestimmter Laufzeit abgeschlossen. Die Folge ist, dass er dann nur mit der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden kann.
  • Einen gewerblichen Mietvertrag können Sie mit der gesetzlichen Kündigungsfrist ordentlich kündigen, wenn Ihre Kündigung spätestens am dritten Werktag des Quartals zum Ablauf des nächsten Quartals dem Vermieter zugeht. Beispiel: Ihre Kündigung, die dem Vermieter bis 3. Januar 2013 zugeht, wird zum 30. Juni 2013 wirksam. Das Gleiche gilt natürlich, wenn der Vermieter Ihnen kündigt.

Vorsicht vor Änderungskündigungen

  • Sie sollten wissen, dass Sie als gewerblicher Mieter keinen Kündigungsschutz haben. So kann der Vermieter auch zum Zwecke der Mieterhöhung kündigen (Änderungskündigung).
  • Um dieses Risiko zu vermeiden, müssen Sie sich überlegen, ob Sie den Mietvertrag befristet für einen längeren Zeitraum abschließen. Dann tragen Sie allerdings auch das Risiko, dass Sie bei wirtschaftlichen Schwierigkeiten an den Mietvertrag gebunden bleiben. Alternativ können Sie eine längere als die gesetzliche Kündigungsfrist vereinbaren. Sie können eine weitere Sicherheit einbauen, wenn Sie sich das Recht zur Untervermietung vorbehalten.
  • Sinnvoll ist es, wenn Sie nach Ablauf eines befristeten Mietvertrages eine Optionsklausel vereinbaren, die Ihnen das Recht gibt, den Mietvertrag durch einfache Erklärung gegenüber dem Vermieter automatisch zu verlängern.

Definieren Sie den gewerblichen Zweck

  • Klären Sie unbedingt, zu welchem Zweck Sie das Mietobjekt verwenden. Klären Sie die Mitbenutzung von Gemeinschaftsräumen und Flächen (Zufahrt zum Be- und Entladen, Parkplätze).
  • Sie können bis zur Wuchergrenze (ca. 20 % über den ortsüblichen Mieten) den Mietzins frei vereinbaren. Statt der Festmiete mit oder ohne Mehrwertsteuer können Sie auch eine Umsatzmiete festlegen. Definieren Sie in diesem Fall unbedingt den Umsatzbegriff (Bruttoumsatz, Umsatz nach Steuern). Die Mehrwertsteuer kann der Vermieter nur verlangen, wenn sie ausdrücklich vereinbart ist.
  • Achten Sie darauf, welche Mietanpassungsklauseln gelten. Informieren Sie sich über die Bedeutung einer Sicherungs- oder Gleitklausel, den genehmigungsfreien Leistungsvorbehalt oder die genehmigungsfreie Spannungsklausel. Auch die Staffelmiete ist möglich.
  • Klären Sie genau, welche Betriebskosten zu Ihren Lasten gehen sowie wann und wie diese abgerechnet werden.
  • Treffen Sie Regelungen für den Fall des Geschäftsverkaufs, der Geschäftsaufgabe oder der Erbfolge.

Dieser Text ist eine Orientierungshilfe. Lassen Sie sich bei länger laufenden oder komplexen Verträgen juristisch beraten!

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