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Berechnung der Grunderwerbsteuer - Informatives

Autor: Thomas Detlef Bär

Bei der Anschaffung einer Immobilie ist der Kaufpreis sicherlich der größte Finanzierungsposten. Doch die anfallenden Nebenkosten (Makler, Notar) und Steuern beim Grunderwerb sind auch nicht ohne. Da die Berechnung der Grunderwerbsteuer keine Wissenschaft ist, können Sie im Vorfeld einer Kaufentscheidung Ihre Gesamtkosten kalkulieren.

Grundlage der Grunderwerbsteuerberechnung sind Kaufpreis und Steuersatz des Bundeslandes.
Grundlage der Grunderwerbsteuerberechnung sind Kaufpreis und Steuersatz des Bundeslandes.

Grunderwerbsteuer wird, wie allgemein bekannt, beim Erwerb eines Grundstückes fällig. Das gilt im Übrigen auch bei Übertragung eines Erbbaurechts. Ein Unterschied zeigt sich bei der Berechnung der Höhe der Steuer. Beim Erbbaurecht muss etwas mehr gerechnet werden.

Berechnung gemäß Grunderwerbsteuersatz

Jeder Grundstückskauf hat Notar- und Gerichtsgebühren sowie eine Grunderwerbsteuer zur Folge. Das gilt auch für ein Erbbaugrundstück. Die Berechnung der Erwerbsteuer unterliegt in der Bundesrepublik keiner einheitlichen Regelung.

  • Die jeweiligen Bundesländer legen seit 2006 eigene Steuersätze fest. Einige Grundstückskäufe lässt der Gesetzgeber steuerfrei zu. Die Grundlage für die Berechnung der Steuer ist der Wert des Grundstücks (bebaut oder unbebaut) beziehungsweise der Immobilie, meist der Kaufpreis.
  • Übernimmt der Käufer bestimmte Verpflichtungen oder Altlasten kann sich der Wert (Bemessungsgrundlage) vermindern. Die Steuer fällt entsprechend niedriger aus. Die Mehrzahl der Steuersätze bewegt sich aktuell zwischen auf 4,5 und 5 Prozent (Stand 2013 - Tendenz steigend). Der Grundstückskauf bis zu einem Wert von 2.500 Euro zieht keine Erwerbssteuern nach sich.
  • Auf zahlreichen Internetseiten können Sie die Grunderwerbsteuer mithilfe kostenloser Online-Tools berechnen. Die allgemeine Formel lautet: Die Steuersumme ergibt sich, indem der Steuersatz mit dem Kaufpreis multipliziert wird. Ohne Berücksichtigung bleiben allerdings Kosten wie Makler-, Gerichts- oder Notargebühren.

Grunderwerbsteuer beim Erbbaurecht

Beim Erbbaurecht wird der normale Grundsteuersatz gezahlt. Je nach Bundesland können das 3,5 bis 6,5 Prozent sein.

  • Schwieriger ist es, die Gegenleistung für ein Erbbaurecht festzustellen. Monatliche Zahlungen (Erbpacht) zu addieren reicht nicht aus. Vielmehr müssen Zins- und Zinseszinseffekte Berücksichtigung finden. Die pauschale Berechnungsmethode sieht vor, dass der fällige jährliche Erbbauzins mit einem von der Laufzeit abhängigen Faktor zu multiplizieren.
  • Dieser sogenannte Vervielfältiger wird im Anhang 9a zum Bewertungsgesetz aufgeführt. Wenn der Pächter zu einem späteren Zeitpunkt das Erbbaugrundstück erwirbt, wird bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer nicht der volle Kaufpreis zugrunde gelegt. Demnach wird der Kaufpreis aufgeteilt zum einen in Gegenleistung für das Grundstücks und zum anderen in Restwert des Erbbaurechts.

Übrigens ist die Grundsteuer nicht gleich der Grunderwerbsteuer. Letztere wird einmalig gezahlt. Die Grundsteuer als Gemeindesteuer fällt jedes Jahr an.

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