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Bebauungsplan macht Vorgaben - so prüfen Sie Befreiungsmöglichkeiten

Bebauungspläne sind unumstößlich.
Bebauungspläne sind unumstößlich.
Träumen Sie von den eigenen vier Wänden? Dann müssen Sie den örtlichen Bebauungsplan kennen. Darin gibt es oft Vorgaben, an denen Sie Ihre Träume ausrichten müssen. Nur im Einzelfall kommt eine Befreiung oder Abweichung in Betracht. Ist auch dieser Weg verschlossen, bleibt nur noch der politische Weg.

Eigentum verpflichtet. Mit der Aufstellung eines Bebauungsplans versucht die Gemeinde, Ihre Kreativität in der baulichen Gestaltung Ihres Grundstückes der Umgebung anzupassen. So soll vermieden werden, dass Sie eine Immobilie errichten oder diese so gestalten, dass sie das optische Bild des Umfeldes beeinträchtigt. Bauherren argumentieren gerne damit, dass auch ein Bebauungsplan Ausnahmen und Befreiungen erlaube. Dies ist so nicht richtig.

Ein Bebauungsplan wirkt wie ein Gesetz

Sie sollten als potenzieller Bauherr in einem ersten Schritt den Bebauungsplan prüfen. Sprechen Sie dazu bei der Baubehörde Ihrer Gemeinde vor und skizzieren dort Ihr Bauvorhaben. Ist im Bebauungsplan beispielsweise die bauliche Nutzung auf ein reines Wohngebiet beschränkt, ist es nahezu ausgeschlossen, wenn Sie Ihr Grundstück ausschließlich mit zehn Garagen bebauen und diese vermieten möchten. Gleichfalls kann es verboten sein, Dachgauben zu errichten oder die Dachneigung mit mehr als 45 Grad vorzusehen.

  • Sie müssen verstehen, dass ein Bebauungsplan faktisch ein Gesetz darstellt. Damit ist auch die Baubehörde an diese Bestimmungen gebunden und kann nicht eigenmächtig davon abweichen.
  • Wenn der Bebauungsplan abgeändert werden soll, müsste das dafür zuständige Gremium eine entsprechende Beschlussfassung herbeiführen. Zuständig wäre der Gemeinderat. Sofern sich der Gemeinderat tatsächlich entschließen sollte, den Bebauungsplan aus guten Gründen abzuändern, müssen Sie sich auf ein langwieriges Verfahren einrichten.
  • Eine andere Möglichkeit besteht darin, bei der Gemeinde anzuregen, den Bebauungsplan im Hinblick auf Ihre Parzelle ausnahmsweise im Einzelfall abzuändern. Auch hierfür ist eine Beschlussfassung des Gemeinderates vonnöten. Voraussetzung ist, dass Interessen der Allgemeinheit und der Nachbarn nicht beeinträchtigt werden und die Änderung des vielleicht jahrzehntealten Bebauungsplans angesichts der zeitlich bedingten Verhältnisse sachgerecht erscheint.

Ausnahmen und Befreiungen - denkbar, aber unwahrscheinlich

Steht der Bebauungsplan Ihrem Bauvorhaben entgegen, sieht das Bundesbaugesetz Ausnahmen und Befreiungen vor (§ 31 BBauG).

  • Ausnahmen können danach zugelassen werden, wenn sie im Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind. Ist die Bebauung mit Garagen im Beispiel nicht als Ausnahme vorgesehen, kommt eine Ausnahme nicht in Betracht.
  • Eine Befreiung kommt in Betracht, wenn die Grundzüge der Planung nicht beeinträchtigt werden und Gründe des Allgemeinwohls die Befreiung erfordern. Dazu ist zu wissen, dass die Befreiung nicht dafür herhalten kann, einen heute als unbillig angesehenen Bebauungsplan abzuändern. Ihr rein privates Interesse genügt dafür nicht. Maßgeblich kommt es auf öffentliche Interessen an (z. B. Bau einer Feuerwehrstation).
  • Eine Befreiung ist im Einzelfall ferner möglich, wenn das Beharren auf den Bestimmungen des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde. Auch hier ist wichtig, dass nicht jede Betroffenheit eine Befreiung rechtfertigt. Es ist in Kauf zu nehmen, wenn der Plangesetzgeber eine bestimmte Möglichkeit baulicher Nutzung nicht bedacht hat. Gleichfalls müssen Sie in Kauf nehmen, dass Sie Ihr Grundstück nur eingeschränkt bebauen können. Fälle, in denen eine nicht beabsichtigte Härte angenommen wird, sind ausgesprochen selten.
  • Hinzu kommt, dass eine eventuelle Abweichung nachbarliche Interessen nicht beeinträchtigen darf. Erlaubt die Baubehörde in einem Einzelfall eine Befreiung, muss sie damit rechnen, dass weitere Bauherren gleichermaßen eine Befreiung wünschen. Im Ergebnis führt dies dazu, dass ein Bebauungsplan derart durchlöchert würde, dass er seinen Zweck verfehlt.

Insoweit ist Ihnen als potenziellen Bauherren anzuraten, ein Grundstück bereits vor dem Kauf auf seine Bebaubarkeit zu prüfen. Sind Sie bereits Eigentümer, sollten Sie gleichfalls vor dem Start in die eigentlichen Planungen die Bebaubarkeit Ihres Grundstücks im Hinblick auf den Bebauungsplan klären. Andernfalls riskieren Sie, dass Ihre Träume von den eigenen vier Wänden tatsächlich Träume bleiben oder gar zum Albtraum werden.

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