Als Verkäufer einer Immobilie zurücktreten - so geht's

Wenn Sie als Verkäufer eine Immobilie verkaufen, müssen Sie den Kaufvertrag notariell beurkunden und verpflichten sich gegenüber dem Käufer, ihm gegen Zahlung des Kaufpreises das Eigentum an dem Objekt zu verschaffen.

Als Verkäufer sind Sie in der Pflicht

• Sie können dann nicht ohne Weiteres vom Kaufvertrag wieder zurücktreten. Könnten Sie ohne Weiteres zurücktreten, bräuchten Sie auch keinen Kaufvertrag zu schließen. Schließlich besteht der Sinn gerade darin, Sie einerseits als Verkäufer und den Käufer andererseits rechtlich zu verpflichten, den Kaufvertrag entsprechend Ihrer Absprachen zu erfüllen.
• Als Verkäufer einer Immobilie können Sie vom Kaufvertrag allenfalls dann zurücktreten, wenn Ihnen das Gesetz selbst ein Rücktrittsrecht einräumt oder Sie im Kaufvertrag mit dem Käufer vereinbart haben, das Sie unter bestimmten Bedingungen zurücktreten dürfen.
• Wollen Sie zurücktreten, ohne dass einer dieser Gründe vorliegt, machen Sie sich vertragsbrüchig und damit gegenüber dem Käufer schadensersatzpflichtig. Vor allem kann Sie der Käufer auch auf Erfüllung des Kaufvertrages verklagen.

Zurücktreten geht nur bei Vereinbarung von Gründen

• Sie können nach dem Gesetz zurücktreten, wenn der Käufer nicht in der Lage sein sollte, den Kaufpreis zu bezahlen. Dazu müssen Sie regelmäßig eine Zahlungsfrist vereinbaren und letztlich den Käufer ultimativ auffordern, Zahlung zu leisten.


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• Bestehen auch bei Abschluss des Kaufvertrages noch Zweifel, ob Sie als Verkäufer den Kaufvertrag tatsächlich werden erfüllen können, dürfen Sie zurücktreten, wenn Sie sich im Kaufvertrag ausdrücklich ein Rücktrittsrecht vertraglich vorbehalten haben.
• Ein solches Rücktrittsrecht kommt in Betracht, wenn Sie beispielsweise noch nicht sicher wissen, ob Sie die Lastenfreistellung des Grundstücks realisieren können. In diesem Sinne sind Sie gut beraten, dieses Risiko vor Abschluss des Kaufvertrages zu klären. Bedenken Sie, dass mit der notariellen Beurkundung Notargebühren anfallen, die in der Regel zu Ihren Lasten gehen.

Käufer mit Kaufvorvertrag an die Immobilie binden

• Sie können dieses Risiko auch dadurch umgehen, indem Sie mit dem Käufer einen Kaufvorvertrag schließen. Eine solche Vereinbarung ist nicht beurkundungspflichtig. Zugleich stellen Sie sicher, dass sich Ihr Kaufinteressent an den Kauf gebunden fühlt und Ihnen nicht verloren geht.
• Achten Sie also darauf, dass Sie in einem Notarvertrag oder auch in einem Kaufvorvertrag immer ganz genau definieren, unter welchen Voraussetzungen Sie vom Kaufvertrag für eine Immobilie zurücktreten dürfen. Regelmäßig wird der Käufer darauf bestehen, dass Ihr Rücktrittsrecht mit einer zeitlichen Befristung verbunden ist, nach deren Ablauf Sie nicht mehr vom Kaufvertrag zurücktreten können.