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Verwalterzustimmung - Informatives

Eine Gemeinschaftsordnung für Eigentumsübertragungen enthält in vielen Fällen den Passus: Verwalterzustimmung. In der Praxis kann diese Vorgehensweise (Überprüfung des Erwerbers) zu Problemen führen.

Bei Verkauf der Eigentumswohnung ist oft eine Verwalterzustimmung notwendig.
Bei Verkauf der Eigentumswohnung ist oft eine Verwalterzustimmung notwendig.

Den Kaufvertrag schließen Verkäufer und Käufer allein. Der Verwalter beziehungsweise die Gemeinschaft wirkt dabei nicht gestaltend mit. Wurde der Kaufvertrag notariell beglaubigt, erhält ihn der Verwalter mit der Bitte zugestellt, die Verwalterzustimmung zu erteilen.

Verwalterzustimmung - Überprüfung des Erwerbers

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung an einen Erwerber muss oftmals der Verwalter mitwirken. In vielen Teilungserklärungen wird eine besondere Mitwirkungsverpflichtung aufgeführt. Der Kauf wird erst nach Verwalterzustimmung rechtskräftig.

  • Diese Vorschrift stammt aus den Anfängen des Wohnungseigentumsrechts. Damit soll gesichert werden, dass sich künftige Miteigentümer in eine bestehende Eigentümergemeinschaft einfügen. Die Zustimmung kann der Verwalter verweigern, wenn gegen die Person des Erwerbers gewichtige Gründe sprechen.
  • Welche das sein können, ist vorgegeben. Der Verwalter darf die Zustimmung nicht leichtfertig versagen, sonst macht er sich schnell schadenersatzpflichtig.
  • Zu den Gründen, die durch Rechtsprechung allgemein anerkannt sind, gehören mangelnde Finanzstärke zur dauernden Wahrnehmung der Wohngeldzahlungsverpflichtung sowie ein eventueller krimineller Hintergrund.
  • Je nach Einzelfall kann der Verwalter für die Zustimmung eine Pauschale von 200 bis 500 Euro der Gemeinschaft, nicht dem Erwerber, in Rechnung stellen. Das gilt in gleicher Weise bei Ablehnung der Verwalterzustimmung.

Wohnungseigentumsgesetz - Aufhebung der Zustimmung möglich

Im Wohnungseigentumsgesetz findet sich 01.07.2007 die Regelung, dass Eigentümer mit Stimmenmehrheit beschließen können, dass eine Verkaufsbeschränkung aufgehoben wird.

  • Einige Anwälte verweisen auf eine reale Gefahr für den Verwalter. Wenn er die Zustimmung zum Kaufvertrag mit Verzögerung erteilt, kann ihn ein Verkäufer einer Eigentumswohnung auf Schadensersatz verklagen. Eine verzögerte Zustimmung ist nur durch einen wichtigen Grund Käufers zu rechtfertigen.
  • Unzulässig ist die anzutreffende Praxis, dass der Verwalter die Zustimmung von der Erstattung der Notarkosten der Verwalterzustimmung abhängig macht. Die gesetzlichen Regelungen besagen, dass ausschließlich die Eigentümergemeinschaft diese Kosten tragen muss.
  • Wird die Vertragsabwicklung verzögert, weil vom Käufer eine (unzulässige) Erstattung der Verwalterauslagen verlangt wird, kann es für den Verwalter teuer werden.

Übrigens wenn der Verwalter seine Zustimmung verweigert, gehen die Notarkosten zulasten des Verkäufers. Der muss in jedem Fall 1,5 Prozent vom Kaufpreis der Eigentumswohnung tragen. In der Teilungserklärung zum Wohnungskaufvertrag sollte sich ein entsprechender Hinweis. Bei einem unwirksamen Vertrag kann keine Kostenübernahme durch den Käufer verlangt werden.

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