Verteilungsschlüssel der Nebenkosten für Abrechnung richtig erstellen

Als Vermieter von Mieteinheiten legen Sie die Nebenkosten auf Ihre Mieter um. Erstellen Sie dafür einen entsprechenden Verteilungsschlüssel.

Grundsätzliches zum Verteilungsschlüssel der Nebenkosten

Als Vermieter müssen Sie Ihren Mietern gegenüber erklären, wie sich die Nebenkosten für den einzelnen Mieter zusammensetzen, wie es zu der Summe kommt.

Die Kostenabrechnung erfolgt meist nach qm, cbm oder auch nach dem jeweiligen genauen Verbrauch. Sie können den Aufwand nach den jeweiligen Quadratmetern der Wohnflächen oder hinsichtlich der Personenzahl pro Wohneinheit verteilen. Geeignet sind auch die Kubikmeter pro umbauten Raum oder der Verbrauch gemäß dem Verhältnis der Leeraummieten. Gestalten Sie hier entsprechend den Verteilungsschlüssel.

Als Abrechnungsmaßstab legen Sie stets die Wohnfläche zugrunde, wenn Sie im Mietvertrag nichts anderes vereinbart haben. Der Mieter überweist Ihnen dann die Kosten anteilig gemäß der qm-Zahl seiner Wohnung.
Eine Ausnahme dieser Regelung besteht allerdings, wenn es sich um verbrauchsabhängige Betriebskosten wie beispielsweise Abwasser und Müllabfuhr handelt. Hier sind meist entsprechende Messeinrichtungen vorhanden. Und deshalb rechnen Sie hier ganz genau gemäß Verbrauch ab.
Als Vermieter sind Sie dazu verpflichtet, den Verteilerschlüssel nach "Treu und Glauben" ändern, falls dieser "grob unbillig" ist. Dies trifft dann zu, wenn einzelne Mieter dadurch ungerecht behandelt werden.

Ein Vermieter kann die angefallenen Nebenkosten nicht willkürlich auf die Mietparteien verteilen, …

Sie können die vereinbarten Nebenkosten also nach der Wohnfläche oder auch gemäß der entsprechenden Personenzahl auf Ihre Mieter verteilen. Beide Varianten bieten Vor- und Nachteile, sind aber zulässig.

Ihren einmal vertraglich festgelegten Verteilungsschlüssel können Sie nicht einseitig abändern. Dafür müssen alle Vertragsparteien einer Änderung einstimmig zustimmen.
Allerdings können Sie den Verteilerschlüssel nach dem Einbau entsprechender Wasseruhren verändern und dann den Wasserverbrauch direkt abrechnen. Ein neuer Verteilerschlüssel ist immer dann möglich, wenn Sie die Wasser- oder Müllkosten verbrauchsnäher abrechnen können.

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