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Vermietetes Haus verkaufen - darauf sollten Sie achten

Wenn zu Ihrem Vermögen ein vermietetes Haus gehört und Ihnen der Aufwand für Verwaltung und Steuern zu groß wird, können Sie es natürlich verkaufen. Vielleicht haben Sie auch ein vermietetes Haus geerbt und beabsichtigen nun, den Verkaufserlös sinnvoll für Ihre eigenen Bedürfnisse zu nutzen. Erfahren Sie, worauf Sie achten sollten, wenn Sie ein vermietetes Haus verkaufen.

Mieter im Haus senken den Verkaufswert.
Mieter im Haus senken den Verkaufswert.

Ein vollvermietetes Mehrfamilienhaus ist als Anlageobjekt immer unproblematisch für Verkäufer, schwieriger ist es mit einem vermieteten Einfamilienhaus.

Ein vermietetes Haus auf dem Immobilienmarkt

  • Die Zielgruppe für Einfamilienhäuser sind Käufer, die das Haus für sich selbst nutzen wollen. Sie müssen also damit rechnen, dass der Verkauf schwierig wird, da der bestehende Mietvertrag durch den Verkauf nicht hinfällig wird. Ihre Käufer müssen erst eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, um mit einigen Monaten Verzögerung in das neu gekaufte Haus einziehen zu können.
  • Käufer, die dennoch ein vermietetes Haus kaufen, lassen sich diesen Nachteil durch deutliche Preisnachlässe bezahlen. Sie verkaufen Ihr Haus mit dem Mieter darin höchstwahrscheinlich unter dem Wert, den es im leeren, unvermieteten Zustand erzielen würde.
  • Selbst wenn der Mieter angekündigt hat, das Haus demnächst zu verlassen und seinen Mietvertrag zu kündigen, müssen Sie das Haus noch als vermietetes Haus verkaufen. Schließlich kann sich der Mieter seinen Auszug immer noch überlegen. Erst wenn Sie eine wirksame Kündigung in den Händen halten, haben Sie gegenüber dem Käufer einen Nachweis, dass Sie ihm kein vermietetes Haus mehr verkaufen.
  • Ihre Absicht, ein vermietetes Haus zu verkaufen, stellt keinen vom Gesetz vorgesehenen Kündigungsgrund dar. Sie dürfen auch keinen Eigenbedarf geltend machen und nach dem Auszug des Mieters einfach statt eines Einzugs einen Verkauf vornehmen.

Wege, eine vermietete Immobilie erfolgreich zu verkaufen

  • Abhängig vom Verhältnis, das Sie zu Ihrem Mieter haben, ist ein Gespräch über die Verkaufsabsichten immer der erste Schritt. Vielleicht haben Sie Glück und Ihr Mieter ist sogar ein ernstlicher Kaufinteressent, der schon lange auf diese Gelegenheit gewartet hat. Sie können immer am einfachsten ein vermietetes Haus an den Bewohner selbst verkaufen.
  • Eine weitere Möglichkeit besteht darin, dem Mieter den Auszug finanziell nahezubringen. Bieten Sie ihm im Gegenzug zur Beendigung des Mietvertrages einen angemessenen Betrag für die Suche nach einer neuen Wohnung, einen Beitrag zu den Umzugskosten und eine vertretbare Entschädigung an. Bedenken Sie, dass diese Kosten noch gering sein werden im Vergleich zu dem Wertverlust, den Sie für ein vermietetes Haus beim Verkauf hinnehmen müssen.
  • Will der Mieter das Haus nicht aufgeben, bleibt Ihnen die Möglichkeit, ihm zu kündigen. Die Voraussetzungen sind allerdings sehr streng und Sie werden viel Zeit und Aufwand mit der Begründung der Kündigung haben. So müssen Sie für die Wirksamkeit der Kündigung nachweisen, dass Sie Ihr vermietetes Haus nicht in angemessener wirtschaftlicher Weise verwerten können.
  • Sie erreichen diesen Nachweis durch eine umfangreiche Dokumentation mit den entsprechenden Beweisen, dass über einen längeren Zeitraum der Verkauf der Immobilie unmöglich war, weil es sich um ein vermietetes Haus handelt. Führen Sie genau über alle Verkaufsbemühungen Buch und lassen sich möglichst von den Kaufinteressenten bescheinigen, dass Sie es nur wegen des Mieters nicht an sie verkaufen konnten. 

Ein vermietetes Haus zu verkaufen, ist eine Entscheidung, die Sie sorgfältig überlegen und dann auch planen sollten.

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