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Verkauf einer Eigentumswohnung - die Steuer vermeiden Sie so

Immobilien gelten als sichere Geldanlage. Verkaufen Sie Ihre Eigentumswohnung, achten Sie darauf, dass Sie die Spekulationsfrist einhalten. Der Verkauf unterliegt sonst der Steuer. Sie sollten die Gegebenheiten kennen, die jede Rendite vernichten oder eben bewahren.

Mit der richtigen Steuerstrategie Verluste vermeiden.
Mit der richtigen Steuerstrategie Verluste vermeiden. © Rainer_Sturm / Pixelio

Mit dem Kauf einer Immobilie können Sie eine gute Rendite erzielen, unter steuerlichen Gesichtspunkten sich aber auch selbst ins Bein schießen. Nur wenn Sie die Spielregeln kennen, vermeiden Sie, in eine Steuerfalle zu tappen.

Einhaltung der Spekulationsfrist vermeidet Steuer

  • Zunächst müssen Sie wissen, dass der Verkauf Ihrer Eigentumswohnung nicht der Steuer unterliegt, wenn Sie die Spekulationsfrist einhalten. Diese Spekulationsfrist ist bei privaten Grundstücksverkäufen von ursprünglich zwei auf zehn Jahre verlängert worden.
  • Zwischen dem Kauf und dem Verkauf Ihrer Eigentumswohnung sollten also mindestens zehn Jahre liegen. Maßgebend sind die Daten der Kaufverträge. Wenn Sie den Kaufvertrag für Ihre Eigentumswohnung am 20.6.2002 beurkundet haben, sollten Sie den Veräußerungsvertrag frühestens am 21.6.2012 beurkunden. Erst dann ist die Spekulationsfrist abgelaufen. Liegt der Verkaufserlös über dem Einkaufspreis, fällt auf Ihren Gewinn keine Steuer an.

Selbst genutzte Eigentumswohnung bleibt verschont

  • Beachten Sie, dass es von dieser Spekulationsfrist eine Ausnahme gibt, wenn Sie die Eigentumswohnung zwischen dem Zeitpunkt der Anschaffung oder der Fertigstellung und der Veräußerung oder aber zumindest im Jahr der Veräußerung und den beiden vorhergehenden Jahren ausschließlich selbst genutzt haben. Auch dann bleibt der Gewinn von der Steuer verschont.
  • Immerhin: ein Spekulationsgewinn bis zu 512 € bleibt steuerfrei. Überschreitet Ihr Gewinn diesen Betrag, müssen Sie den gesamten Gewinn versteuern. Dabei kommt es nicht darauf an, ob Sie von vornherein spekulieren wollten oder ob Sie aus finanziellen Gründen gezwungen sind, jetzt den Verkauf Ihrer Eigentumswohnung herbeizuführen.
  • Beachten Sie, dass Sie einen Spekulationsverlust nicht mit anderen Einkünften verrechnen dürfen. Nur die Verrechnung mit anderen Spekulationsgewinnen ist erlaubt. Auch können Sie einen Verlustvortrag für kommende Steuerjahre ansetzen.

So kalkulieren Sie Gewinn und Verlust beim Verkauf

  • Den Spekulationsgewinn berechnen Sie wie folgt: Ziehen Sie vom Verkaufserlös die Anschaffungskosten für die Eigentumswohnung ab sowie die durch den Verkauf entstehenden Werbungskosten (Maklerprovision, Notargebühren, Grundbuchgebühren). Auf diesen Betrag müssen Sie die Abschreibungsbeträge hinzuaddieren, die Sie bis zum Verkauf in Anspruch genommen haben.
  • Beispiel: Verkaufserlös 200.000 €, abzüglich Einkaufspreis 150.000 €, abzüglich Werbungskosten 5000 €, zuzüglich Abschreibungsbeträge 10.000 € ergibt Spekulationsgewinn von 55.000 €.
  • Den sich ergebenden Spekulationsgewinn müssen Sie mit ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuern.
  • Sie sollten wissen, dass das Finanzamt auch nach Ablauf der Spekulationsfrist unter Umständen den über die Jahre hinweg geltend gemachten Werbungskostenüberschuss (Baudarlehenszinsen, Renovierungskosten) für die Jahre der Vermietung nicht anerkennt und unterstellt, dass Sie die Eigentumswohnung von vornherein veräußern und in der Zeit zwischen Einkauf und Verkauf überhaupt keine Einkunftserzielungsabsicht hatten. Besser ist, wenn Sie nicht gleich nach Ablauf der Spekulationsfrist verkaufen.
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