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Umlaufbeschluss im Wohnungseigentum - Gründe, Voraussetzungen, Grenzen

Die Einberufung zu Wohnungseigentümerversammlungen leidet oft darunter, dass Formen und Fristen zu beachten sind. Dafür bleibt nicht immer Zeit. Auch besteht dafür oft kein Bedürfnis. Viel einfacher ist es, wenn Sie die vom Gesetz ausdrücklich erlaubte schriftliche Beschlussfassung im Umlaufverfahren nutzen.

Wohnungseigentümerversammlungen sind nicht unbedingt verpflichtend.
Wohnungseigentümerversammlungen sind nicht unbedingt verpflichtend.

Wohnungseigentümerversammlungen sind in der Regel mit einer Vorlaufzeit von zwei Wochen einzuberufen. Meist finden sie einmal im Jahr statt. Dennoch besteht hin und wieder das Bedürfnis, in der Eigentümergemeinschaft über eine Angelegenheit zeitnah und ohne großen Aufwand zu beschließen. Müsste dafür eigens eine Versammlung einberufen werden, wäre damit zu rechnen, dass nicht jeder Eigentümer teilnimmt oder nur widerwillig erscheint.

Eine schriftliche Beschlussfassung spart Zeit und Aufwand

  • Lesen Sie § 23 III WEG. Nach dieser Vorschrift können Wohnungseigentümer auch außerhalb einer Versammlung einen Beschluss fassen, sofern alle Eigentümer ihre Zustimmung schriftlich erklären. Diese schriftliche Beschlussfassung wird auch als Umlaufverfahren bezeichnet.
  • Sie können das Umlaufverfahren als Wohnungseigentümer selbst initiieren. Genauso gut kann auch der Verwalter oder ein Verwaltungsbeirat tätig werden.
  • Voraussetzung ist, dass es sich um eine Angelegenheit handelt, die sich für die schriftliche Beschlussfassung eignet. Fragen hingegen, die schwerwiegende bauliche Veränderungen beinhalten oder Sondernutzungsrechte betreffen, bleiben in der Regel einer (außerordentlichen) Eigentümerversammlung vorbehalten.
  • Im Umlaufverfahren sind die Wohnungseigentümer in schriftlicher Form aufzufordern, über eine bestimmte Angelegenheit ihre Zustimmung zu erklären oder eine Beschlussfassung abzulehnen. Die Zustimmung ist schriftlich mit Originalunterschrift an den Initiator zurückzureichen. Der Beschluss wird wirksam, wenn er durch den Verwalter festgestellt und verkündet wird.

Ein Umlaufverfahren erfordert allstimmige Zustimmung

  • Da der in einer Eigentümerversammlung mögliche Meinungsaustausch fehlt, muss die schriftliche Beschlussfassung allstimmig erfolgen. Allstimmigkeit bedeutet, dass sämtliche Eigentümer zustimmen müssen. Lehnt auch nur ein einziger Eigentümer ab, kommt der Beschluss nicht zustande. In diesem Fall müssen Sie sich tatsächlich auf eine Versammlung verweisen lassen.
  • Diese Allstimmigkeit ist auch dann erforderlich, wenn die Angelegenheit in der Versammlung durch Mehrheitsbeschluss hätte geregelt werden können. Auch müssen diejenigen Eigentümer zustimmen, die in der Versammlung mit ihrem Stimmrecht ausgeschlossen wären. Ein Stimmrechtsverbot hat im Umlaufverfahren nämlich keine Wirkung.
  • Besitzen Sie Ihre Wohneinheit zusammen mit Ihrem Ehepartner, muss auch der Ehepartner unterschreiben. Alternativ können Sie eine Originalvollmacht Ihres Ehepartners beifügen.

Um Ihre Erfolgsaussichten im Umlaufverfahren zu steigern, sollten Sie Ihren Antrag möglichst im Detail begründen. Je besser Ihre Nachbarn informiert sind, desto mehr werden sie geneigt sein, Ihrem Antrag stattzugeben.

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