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Spekulationssteuer bei Immobilien vermeiden

Seit die Spekulationssteuer im Zusammenhang mit einem Immobilienverkauf vor einigen Jahren stark verschärft wurde, ist sie ein regelmäßiges Ärgernis - nicht nur für gewerbliche Spekulanten, sondern gerade auch für Privatpersonen. Dabei lässt die Spekulationssteuer auch nur zwei Schlupfwinkel zu, in jedem anderen Fall muss sie bezahlt werden.

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Spekulationssteuer fällt beim Immobilienverkauf häufig an.
Spekulationssteuer fällt beim Immobilienverkauf häufig an.

Bedingungen für die Fälligkeit der Spekulationssteuer

Eine Familie bekommt Zuwachs und muss in ein größeres Haus umziehen, eine Privatperson möchte ein Objekt sanieren und danach verkaufen, aus wirtschaftlichen Gründen muss jemand sein Haus verkaufen und in eine Mietwohnung umziehen. Alle diese Fälle können gegebenenfalls eine Zahlung von Spekulationssteuer durch die Verkäufer nach sich ziehen.

  • Anders als der Name suggeriert, wird die Spekulationssteuer nicht nur beim gewerblichen Umschlaggeschäft von Objekten fällig, sondern bei allen Grundstückskaufverträgen.
  • Die Spekulationssteuer für Immobilien ist nicht mit der seit 2009 geltenden Abgeltungssteuer zu kombinieren. Damit bleibt, wahrscheinlich für längere Zeit, für Immobilien eine Sonderstellung vorhanden, die z. B. Aktienverkäufe nicht betrifft.
  • Die Spekulationssteuer ist vom Verkäufer in Höhe seines individuellen Steuersatzes, als Teil der Einkommenssteuer zu bezahlen. Der exakte Betrag, der versteuert wird, ist der so genannte Spekulationsgewinn.
  • Der Spekulationsgewinn berechnet sich aus dem Veräußerungserlös abzüglich der Anschaffungskosten, der Abschreibung zwischen Anschaffung und Veräußerung (im Normalfall linear zwei Prozent jedes Jahr auf den Gebäudewert und keine regelmäßige Abschreibung auf den Grundstückswert) und der Veräußerungskosten (z. B. Anzeigen).

Möglichkeiten, beim Immobilienverkauf zu sparen

  • Es gibt nur zwei Möglichkeiten, die Spekulationssteuer zu umgehen. Die erste ist der Zeitablauf von zehn Jahren zwischen Erwerb und Verkauf, die zweite ist, die Immobilie mindestens drei Jahre selber zu nutzen, bevor man verkauft.
  • Bei dem Zeitraum von zehn Jahren, beginnt die Frist mit dem so genannten Verpflichtungsgeschäft zu laufen. Dieses ist bundesweit immer das Datum des (ersten) Notartermins.
  • Für die Bedingung der Selbstnutzung reicht es nicht, dass das Objekt leer steht oder der Eigentümer es als Ferienwohnung nutzt. Sie müssen schon wirklich Ihren Lebensmittelpunkt an diesem Ort haben und dies im Zweifel auch nachweisen können.
  • Ähnlich wie bei der Eigenbedarfskündigung im Wohnraum, sind Gerichte und Behörden in diesem Aspekt in den letzten Jahren sehr aufmerksam und rigide geworden.
  • Als letzte Option besteht natürlich noch das steuerliche Nullsummenspiel, dass gerade bei mehreren Objekten, sinnvoll werden kann. Durch die Absetzbarkeit der Aufwendungen für das Objekt und die ebenso als Aufwendung geltende Abschreibung ist es möglich, dass Sie steuerlich keinen Spekulationsgewinn erwirtschaften und somit auch nichts zahlen müssen.
  • Gleichzeitig haben Sie aber evtl. über ein paar Jahre Ihre Einkommenssteuer durch die Aufwendungen der Objektvermietung niedrig gehalten und damit indirekt schon einen Gewinn mit der Immobilie erwirtschaftet.

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