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Private Wohnungsvermietung - das sollten Sie dabei beachten

Wenn Sie eine private Wohnungsvermietung ins Auge fassen, müssen Sie wissen, dass Sie einerseits Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung erzielen und diese versteuern müssen, andererseits können Sie aber auch alle mit der Wohnungsvermietung anfallenden Aufwendungen als Werbungskosten geltend machen und unter Umständen Ihr zu versteuerndes Einkommen vermindern. Informieren Sie sich also genau.

Mit Vermietung Steuerpflicht reduzieren
Mit Vermietung Steuerpflicht reduzieren

Auch wenn Sie nur Ihr Zimmer hinten rechts unter dem Dachgiebel an einen Dritten vermieten, erzielen Sie aus Sicht des Finanzamtes mit der Wohnungsvermietung Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung und müssen diese in der Anlage V zu Ihrer Einkommensteuererklärung deklarieren.

Ihre Rente kann bei Wohnungsvermietung steuerpflichtig werden

  • Beachten Sie, dass der zuvor genannte Grundsatz für Sie aber nur relevant wird, wenn Ihr zu versteuerndes Einkommen insgesamt die steuerlichen Freibeträge von 8.004 € als Lediger und 16.008 €, wenn Sie verheiratet sind, übersteigt (Stand Februar 2012).
  • Sind Sie Rentner, kann es durchaus sein, dass Sie infolge der Wohnungsvermietung mit Ihrer bislang unter den Steuerfreibeträgen liegenden und somit steuerfreien Rente infolge Ihrer Mieteinnahmen steuerpflichtig werden. Sie müssen dann jedes Jahr beim Finanzamt eine Einkommensteuererklärung einreichen.

So prüfen Sie Ihre Steuerpflicht

  • Sie brauchen aber nicht verzweifeln. Das Steuerrecht bietet selbst eine ganze Reihe von Auswegen aus der Steuerpflicht. Achten Sie darauf, dass Sie im Rahmen Ihres Einkommens und Ihrer Rente alle für Sie in Betracht kommenden Abzüge nutzen. Zusätzlich dürfen Sie Ihren Mieteinnahmen alle Aufwendungen gegenrechnen, die durch die private Wohnungsvermietung verursacht werden. Haben Sie hohe Aufwendungen, kann sich sogar ein Verlust ergeben.
  • Wenn Sie beispielsweise in Ihrem Einfamilienhaus ein Zimmer an einen Studenten für 200 € vermieten und das Zimmer 20 % der gesamten Wohnfläche ausmacht, rechnen Sie wie folgt: Mieteinnahmen/Jahr = 2.400 € abzüglich Abschreibung für Ihr Haus:  Herstellungskosten z.B. 160.000 €, davon 20 % = 32.000 €, davon 2 % AfA = 640 €, ergibt Mieteinnahmen = 1760 €, abzüglich Zinsen für Ihre Baufinanzierung: 10.000 €, davon 20 % = 2.000 €, ergibt Mieteinnahmen = - 230 €, abzüglich weiterer Werbungskosten von 300 € ergibt Mieteinnahmen = - 530 €. 
  • Im Ergebnis erwirtschaften Sie damit einen Verlust aus Vermietung von 530 €. Sie können Ihre Einkommen aus anderen Einkünften um diesen Betrag vermindern.
  • Haben Sie hingegen einen Gewinn erwirtschaftet, müssen Sie diesen versteuern, aber auch nur dann, wenn Sie den Freibetrag von 820 € übersteigen.

Private Vermögensverwaltung ist keine gewerbliche Tätigkeit

  • Vermieten Sie Ihre Wohnung als Ferienwohnung an wechselnde Gäste, handeln Sie in der Regel im Rahmen Ihrer privaten Vermögensverwaltung.
  • Eine gewerbliche Tätigkeit kommt bei einer Wohnungsvermietung erst dann in Betracht, wenn Sie für die Mieter zusätzliche Leistungen erbringen, die mit der unternehmerischen Organisation eines gewerblichen Beherbergungsunternehmens vergleichbar ist.
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