Die Nachmietersuche ist nicht immer leicht.
Wer umziehen möchte, steht nicht selten vor dem Problem, dass er eine oder zwei Mieten in der "alten" und "neuen" Wohnung zeitgleich zu tragen hat, denn eine Mietwohnung, die zur Vermietung frei steht, soll meistens zeitnah vermietet werden, während man in der "alten" Wohnung eine Kündigungszeit, in der Regel von drei Monaten, zu berücksichtigen hat. Da liegt die Überlegung nahe, ob man nicht selbst einen Nachmieter suchen kann, der die "alte" Wohnung zeitnah übernimmt. Doch das ist leider nicht immer so einfach, wie es klingt.
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- 16.12.2011 Meggi Erwig
Einen Nachmieter selbst zu suchen, reicht nicht
- Es ist sicherlich eine Überlegung wert, dass man selbst einen Nachmieter suchen sollte, um der doppelten Mietzahlung zu entgehen. Scheint grundsätzlich auch kein großes Problem zu sein, angesichts eines stets bewegten Wohnungsmarktes, mittels Zeitungs- oder Internetanzeige, einen Nachmieter selbst suchen zu können.
- Die Hoffnungen, einen Nachmieter selbst suchen zu dürfen steigen, wenn man dem Irrglauben verfallen ist, der Vermieter müsse dem oder, zumindest einem dritten Nachmietervorschlag zustimmen. Doch weit gefehlt. Der Vermieter ist nur unter bestimmten Bedingungen verpflichtet, einen Mietvertrag vorzeitig aufzuheben.
- Normalerweise ist der Vermieter nicht verpflichtet, Ihnen zu genehmigen, einen Nachmieter selbst zu suchen. Zwar gibt es sehr oft die Situation, das man in gutem Einvernehmen mit dem Vermieter den Nachmieter selbst suchen darf. Doch ist der Vermieter nicht daran gebunden, Ihre Nachmieter-Vorschläge anzunehmen.
- Einen Nachmieter selbst zu suchen, zerstört nicht selten Illusionen, denn noch zwei weitere Gründe können das Vorhaben vereiteln. Angenommen, Ihr Vermieter bemüht sich, einen von Ihnen selbst gesuchten Nachmieter zu akzeptieren, so wird er dessen Bonität, wie z. B. Schufa-Auskunft, Einkommen, persönliche Daten, Bürgschaften, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, überprüfen müssen. Dafür benötigt er Zeit.
- Das bedeutet für Sie, dass Sie diese Informationen zuvor mindestens "gecheckt" haben sollten, um Zeit und Aufwand zu sparen. Und die Frage ist, welcher potenzielle Nachmieter Ihnen, als "Vormieter" Auskunft gibt. Ein weiteres Problem stellt sich, wenn Ihr potenzieller Nachmieter trotz all Ihrer "Anzeigenkosten" kurz vor Mietvertrag absagt.
- Wenn Sie also Ihre Wohnung wechseln möchten, sollten Sie zeitnah mit Ihrem Vermieter überlegen, ob er Sie in der Suche nach einem Nachmieter unterstützt, denn dann würden Sie einen potenziellen Nachmieter direkt an Ihren Vermieter verweisen, der dann alles weitere selbst regelt. Wenn Sie allerdings ein schutzwürdiges Interesse vorweisen können, dass eine vorzeitige Kündigung Ihres Mietverhältnis rechtfertigt, wird es keine Probleme geben.
Ein schutzwürdiges Interesse befreit Sie aus Ihrem Mietvertrag
- Nach § 573 c BGB gilt also die gesetzliche, dreimonatige Kündigungsfrist für Mieter, der Sie nur im guten Einvernehmen mit Ihrem Vermieter entkommen, indem Sie gemeinsam einen Nachmieter suchen. Bei Zeitmietverträgen oder gar ausdrücklich erklärtem Kündigungsverzicht werden Sie nicht umhin kommen, einen Nachmieter selbst suchen zu müssen, denn der Vermieter ist durch den, mit Ihnen geschlossenen Vertrag gut gesichert.
- Um solche Mietverträge vorzeitig kündigen zu können, müssen Sie einen solventen, persönlich akzeptablen Nachmieter suchen und ein schutzwürdiges Interesse an der Kündigung nachweisen. Erst wenn beide Faktoren gegeben sind, muss der Vermieter dem Mietwechsel zugunsten des durch Sie selbst gesuchten Nachmieters zustimmen.
- Ein schutzwürdiges Interesse liegt vor, wenn das weitere Festhalten am Mietvertrag für Sie als Mieter eine besondere Härte bedeutet. Dabei werden die Interessen des Vermieters, sowie des Mieters genau betrachtet. Eine besondere Härte wäre z. B. ein zu lang befristeter Mietvertrag oder die berufliche Versetzung des Mieters, auf die er keinen Einfluss hat.
- Auch gesundheitliche oder altersbedingte Gründe, wie z. B. eine Heimaufnahme gelten ebenfalls, wie eine Familienerweiterung durch Geburt, als schutzbedürftiges Interesse. Nicht zu vergessen sind Erkrankungen, die besondere räumliche und bauliche Veränderungen erforderlich machen.
- In solchen Fällen darf der Vermieter einen selbst gesuchten, solvent erscheinenden Nachmieter nur mit Nachweis wichtiger, unzumutbarer Gründe ablehnen. Eine Unzumutbarkeit tritt ein, wenn z. B. der potenzielle Nachmieter Forderungen stellt, wie z. B. Mietnachlass, Verkürzung der Mietzeit oder Nutzungsänderungen, z.B.mit Tieren.
- Grundsätzlich muss der Vermieter auch dann den selbst gesuchten Nachmieter nicht dulden, wenn dessen Einkommensverhältnisse deutlich schlechter gestellt sind, als Ihre. Vor allem ist der Vermieter nicht verpflichtet, auf Ihre Mitteilung bzgl. der Adressaten zu reagieren. D. h. es reicht nicht aus, dem Vermieter Name, Telefonnummer und Adresse des potenziellen Nachmieters zu nennen, mit der Bitte, sich bei diesem zu melden, sondern Ihr selbst gesuchter Nachmieter muss von sich aus aktiv werden.
- Sollten Sie Ihrem Vermieter einen solventen, persönlich akzeptablen Nachmieter gestellt und ein schutzwürdiges Interesse nachgewiesen haben, ist, wie bereits erwähnt, der Vermieter verpflichtet, Sie aus dem Mietvertrag vorzeitig zu entlassen. Wenn Sie ein schutzwürdiges Interesse zur vorzeitigen Aufhebung des Mietvertrages nachgewiesen haben und Ihr Vermieter lehnt Ihr Angebot, den Nachmieter selbst zu suchen ab, sind Sie weiter nicht mehr an eine Kündigungszeit gebunden. In dem Fall wären Sie rechtlich so gestellt, als wenn es einen Nachmieter gäbe.
