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Mit Erbpachtzins ins Eigenheim - so kalkulieren Sie

Der Erbpachtzins ist das Nutzungsentgelt dafür, dass Sie als Erbpachtberechtigter ein fremdes Grundstück bebauen dürfen. Damit Sie Ihre Kostensituation in der Erbpacht genau kalkulieren können, müssen Sie das Umfeld kennen, in dem der Erbpachtzins verhandelt, vereinbart und bezahlt wird und letztlich vollstreckt werden kann

Erbpacht als alternative Finanzierungsquelle.
Erbpacht als alternative Finanzierungsquelle.

Was Sie benötigen:

  • Erbpachtgrundstück

Das Erbbaurecht gibt dem Eigentümer eines Grundstücks die Möglichkeit, finanzielle Vorteile aus seinem Eigentum zu ziehen, ohne dass er gleich das Grundstück verkaufen oder selbst bebauen müsste. Für Sie als Erbpachtberechtigter hat das Erbbaurecht den Vorteil, dass Sie ein vielleicht teures Grundstück nicht bezahlen müssen und trotzdem die Möglichkeit haben, es zu nutzen und mit einer Immobilie zu bebauen.

So kalkulieren Sie den Erbpachtzins in der Praxis

  • In der Praxis treffen Sie auf unterschiedliche Begriffe: Es ist die Rede vom Erbpachtzins, vom Erbbauzins oder von einem Nutzungsentgelt. Sie bedeuten alle das Gleiche.
  • Wirtschaftlich stellt der Erbpachtzins die Verzinsung des Grundstückswerts dar. Er wird in der Regel mit 4-5 % des Grundstückswerts angesetzt. Bestehende soziale oder gemeinnützige Aspekte liegt das Nutzungsentgelt niedriger.
  • Die Vereinbarung über den Erbpachtzins beruht auf einer schuldrechtlichen Vereinbarung zwischen den Parteien. Beachten Sie, dass das Gesetz verlangt, dass der Erbpachtzins nach Zeit und Höhe für die gesamte Laufzeit im Voraus bestimmt sein muss. Der Sinn besteht darin, dass nachrangige Kreditgeber den Umfang der ihrem Rechts vorgehenden Erbpachtzins-Reallast beurteilen können. Die bloße Bestimmbarkeit genügt nicht. Fehlt es an einer klaren Vereinbarung, ist im Zweifel der gesamte Vertrag nichtig.

Wertsicherungsklauseln sichern den Erbbauzinswert

  • Da Sie als Erbpachtberechtigter viele Jahre den Erbpachtzins zahlen, trägt der Grundstückseigentümer das Risiko der Geldentwertung. Es wird daher regelmäßig eine Wertsicherung des vereinbarten Erbpachtzinses durch die Verpflichtung zur Anpassung der Zahlungsverpflichtung vereinbart. Diese bedarf der Genehmigung der Landeszentralbank. Soweit Sie auf die Entwicklung von Löhnen, Gehältern oder Renten abstellen, wird die Genehmigung regelmäßig verweigert.
  • Meist wird die Wertsicherung an den vom Statistischen Bundesamt monatlich veröffentlichten Index der Lebenshaltungskosten der privaten Haushalte gekoppelt. Sie können auch andere Indizes zugrunde legen, zum Beispiel solche, die einen sachlichen Bezug zum Objekt des Erbbaurechts haben. Hier kommt der Gesamtbaupreisindex oder der Index für die Baupreise von Wohngebäuden in Betracht.
  • Soweit Sie die Immobilie für Wohnungszwecke errichten, müssen Sie die Billigkeitsschranke des § 9 a ErbbauVO beachten, die die Wertanpassung auf ein sozialverträgliches Maß begrenzt.
  • Als Eigentümer des Grundstücks sichern Sie den vereinbarten Erbpachtzins durch die Eintragung eines Erbbauzinses im Grundbuch. Es handelt sich dabei um eine Reallast.
  • Sofern Sie als Erbbauberechtigter mit der Zahlung der Erbpachtzinsen in Verzug geraten, kann der Grundstückseigentümer die Zwangsversteigerung oder die Zwangsverwaltung betreiben.
  • Kalkulieren Sie genau, inwieweit Sie mit der Zahlung eines Erbpachtzinses günstiger fahren als mit einer herkömmlichen Baufinanzierung. Bedenken Sie, dass Sie oder Ihre Erben das Grundstück samt Gebäude nach Ablauf der Erbpacht an die Eigentümerseite wieder herausgeben müssen.
  • Da die Bestellung eines Erbpachtrechts der notariellen Beurkundung bedarf und insgesamt sehr komplex ist, sollten Sie sich frühzeitig von einem Notar oder Rechtsanwalt beraten lassen.
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