Kein Geld für Wohnkosten? Dann reagieren Sie, bevor der Mietrückstand auf zwei Mietbeträge wächst.
Neben der korrekten mietvertraglichen Nutzung der Wohnung ist die kontinuierliche und pünktliche Mietzahlung die wichtigste Mieterpflicht. Gerät ein Mieter jedoch in finanzielle Not und kommt es zum Mietrückstand, riskiert er die Kündigung und den Verlust der Wohnung. Doch so weit muss es nicht kommen.
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- 07.03.2011 Franziska Faber
Was Sie benötigen
- Mietvertrag
- Zahlungsbelege
Bei Mietrückstand: Das riskieren säumige Mieter
- Laut Bürgerlichem Gesetzbuch § 543 BGB, Abs. 2 Nr. 3 hat der Vermieter das Recht, bei Mietrückstand eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund auszusprechen.
- Verpasst der Mieter zwei aufeinander folgende Zahlungstermine und befindet er sich mit einem Gesamtbetrag von zwei Monatsmieten in Verzug, droht die fristlose Kündigung.
- Der Vermieter kann bei zweimonatigem Mietrückstand ohne vorherige Abmahnung schriftlich die fristlose Kündigung unter Angabe des Kündigungsgrundes mitteilen.
- Im Kündigungsschreiben reicht die einfache Angabe des Zahlungsverzugs und des Mietrückstands (Gesamtbetrag) aus, um die fristlose Kündigung wirksam werden zu lassen und ein Räumungsverfahren einzuleiten.
Nachzahlung verhindert die Wohnungskündigung
Kam es zum zweimonatigen Mietrückstand, hat der Mieter eine letzte Chance, die vom Vermieter ausgesprochene Kündigung abzuwenden und die Wohnung zu behalten. Der Mieter muss sofort den kompletten Betrag nachzahlen, selbst wenn er dazu seinen Dispo-Kredit nutzen muss. Hierbei gilt es jedoch einiges zu beachten:
- Beim Ausfüllen des Überweisungsscheins für den Mietrückstand sollten unbedingt die Mietmonate angegeben sein, mit denen der Mietrückstand ausgeglichen wird. Nur dann muss der Vermieter auch wirklich die überwiesene Summe mit dem Mietrückstand für die entsprechenden Monate aufrechnen.
- Fehlt bei der Begleichung des Mietrückstandes der Verwendungszweck für die Zahlung, darf der Vermieter die Schuldbegleichung zuerst mit Zinsen und danach mit älteren Mietschulden verrechnen.
- Bei Barzahlung direkt an den Vermieter ist eine Geldeingangsquittung mit korrekter Angabe des Zahlungsgrundes und Zahlungszweckes (u. a. Datum, Angabe der Mietmonate) sowie Empfangsbestätigung des Vermieters ratsam. Diese kann vorab selbst geschrieben und bei Geldübergabe vom Vermieter gegengezeichnet werden.
- Stehen dem Mieter staatliche Hilfen zu, reicht das Bestätigungsschreiben bzw. die Verpflichtungserklärung des zuständigen Amtes, das die Übernahme des Mietrückstandes belegt. Leiten Sie dies dem Vermieter zu.
- Die Chance zur Nachzahlung und Abwendung der Kündigung wegen Mietrückstand haben Mieter aber nur ein Mal innerhalb von zwei Jahren. Rechtlich ungeschützt bleibt damit, wer ständig hohe Mietrückstände hat.
- Ist der Mieter ständig unzuverlässig in der Mietzahlung, verletzt er permanent seine Pflichten aus dem Mietvertrag. Dann kann der Vermieter parallel zur fristlosen Kündigung auch die fristgerechte Kündigung (BGB § 573) mit einer Auszugspflicht von 3-9 Monaten übergeben (je nach Vertragsdauer bzw. Mietvertragsgestaltung). In dem Fall schützt die Nachzahlung des aufgelaufenen Mietrückstandes nicht. Die fristgerechte Kündigung bleibt bestehen, entschied der Bundesgerichtshof (BGH Az: VIII ZR 6/04).
