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Mietrecht - wann kann ich fristlos meine Mietwohnung kündigen?

Einfachen ausziehen? Dann machen Sie sich vertragsbrüchig! Die Frage, wann Sie Ihre Mietwohnung fristlos kündigen können, beantwortet das Mietrecht ziemlich deutlich. Neben den im Gesetz bezeichneten Gründen, kommt auch jeder andere wichtige Grund in Betracht. Aber das alleine genügt nicht.

Unzumutbare Wohnsituationen begründen fristloses Kündigungsrecht
Unzumutbare Wohnsituationen begründen fristloses Kündigungsrecht

Auf Ihre Frage, wann Sie Ihre Mietwohnung fristlos kündigen dürfen, gibt das Mietrecht beispielhaft für andere Rechtsgebiete in §§ 543, 569 BGB umfassende Antworten.

Fristlos kündigen erfordert einen wichtigen Grund

  • Auch das Mietrecht geht vom allgemeinen Grundsatz aus, dass ein Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt werden kann. Dieser Grundsatz gilt für alle Vertragsarten.
  • Als wichtigen Grund definiert das Gesetz eine Situation, in der es Ihnen nicht zuzumuten ist, das Mietverhältnis bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist fortzusetzen. Dabei ist das Verschulden Ihres Vermieters unter Abwägung der beiderseitigen Interessen zu berücksichtigen.

Konkrete Gründe zur Kündigung Ihrer Mietwohnung

Das Mietrecht wird noch konkreter. Es definiert wichtige Gründe im Einzelfall.

  • Ein wichtiger Grund liegt danach konkret vor, wenn der Vermieter Ihnen den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache nicht gewährt oder entzieht. Dies ist dann der Fall sein, wenn er Sie nicht einziehen lässt oder den Zutritt verwehrt (Schlossaustausch).
  • Kündigen können Sie auch dann, wenn Ihre Wohnung mit einem so schwerwiegenden Mangel behaftet ist, dass Sie dort unmöglich länger verweilen können. Beispiel: Ihre Wohnungseingangstür ist nicht abschließbar. Der Vermieter schafft keine Abhilfe. Sie müssen mit dem Zutritt Dritter rechnen. Oder es regnet durch das undichte Dach in Ihre Wohnung hinein.
  • Ein wichtiger Grund kann auch dann bestehen, wenn Ihnen in der Wohnung eine erhebliche Gesundheitsgefährdung droht. Ein typischer Fall ist Schimmelbefall. Dann können Sie praktisch über Nacht ausziehen, selbst wenn Sie die Situation bei Vertragsabschluss gekannt haben. Auch wenn im Winter die Heizung auf unabsehbare Zeit ausfällt, kann die Gesundheit eines krankheitsanfälligen Mieters gefährdet sein.
  • Ein weiterer wichtiger Grund ist, wenn der Vermieter den Hausfrieden nachhaltig stört. Dies kann der Fall sein, wenn der Vermieter ständig in Ihrer Wohnung nach dem Rechten sehen will, andauernd lärmt, Sie gegenüber Nachbarn verleumdet oder Sie schikaniert.

Auch im Mietrecht ist eine Abmahnung erforderlich

  • Wichtig für Ihre Frage, wann Sie Ihre Mietwohnung fristlos kündigen können, ist außerdem eine Abmahnung. Im Regelfall müssen Sie den Vermieter auf die Situation aufmerksam machen und auffordern, sich vertragsgerecht zu verhalten.
  • Nur in extremen Ausnahmefällen ist eine Abmahnung entbehrlich. Dies kann der Fall sein, wenn eine Abmahnung keinerlei Abhilfe versprechen würde oder Sie unverzüglich handeln müssen.
  • Beachten Sie, dass Sie sich vertragsbrüchig und damit schadensersatzpflichtig machen, wenn Sie sich nicht auf einen wichtigen Grund berufen können. Sie sollten die Situation also immer genau prüfen und abwägen, was interessengerecht ist. Emotionale Reaktionen sind weniger zielführend.

Wenn Sie tatsächlich kündigen möchten, sollten Sie Ihre Kündigungserklärung sorgsam formulieren. Orientieren Sie sich am besten an einem Mustertext.

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