Mietminderung bei Arbeiten am Haus - das sollten Sie dabei beachten

Vermieter und Mieter streiten oft über eine Mietminderung, wenn im Haus Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden und die Mieter sich in ihrer Wohnqualität beeinträchtigt fühlten. Ihre Rechte bestimmen sich im Einzelfall. Immerhin gibt es einige grundsätzliche Aspekte.

Arbeiten am Haus auch in Ihrem Interesse?

• Bevor Sie über Ihre Rechte wegen einer möglichen Mietminderung nachdenken, bedenken Sie die Situation. Sie vermeiden so eine unbegründete Erwartungshaltung.
• Arbeiten am Haus müssen sein. Der Vermieter ist oft in einer Zwickmühle. Führt er Modernisierungsmaßnahmen durch, beeinträchtigt er die Wohnqualität der Mieter im Haus. Unterlässt er die Arbeiten, muss er sich oft vorwerfen lassen, er lasse das Haus verwahrlosen.
• Liegen die Arbeiten am Haus auch in Ihrem Interesse und führen zu einer Verbesserung Ihres wohnlichen Umfeldes im Haus, kommt eine Mietminderung nur ausnahmsweise in Betracht.
• Sprechen Sie den Vermieter an und informieren Sie ihn über Ihre besondere Situation, wenn Sie beispielsweise ein schlafbedürftiges Kleinkind oder ein krankes Kind haben oder in Schicht arbeiten und auch tagsüber schlafen müssen. Möglicherweise können die Bauarbeiten auf Ihre Situation ausgerichtet werden.

Mietminderung nur bei erheblichen Störungen

• Eine Mietminderung kommt nur in Betracht, wenn die Beeinträchtigung durch Baulärm erheblich ist. Die Störung muss also über die Grenze hinausgehen, ab der man behaupten kann, sie sei Ihnen bei einer Abwägung der gegenseitigen Interessen zwischen Mieter und Vermieter nicht mehr zumutbar.
• Kündigt der Vermieter Arbeiten am Haus an, sollten Sie reagieren und mitteilen, dass Sie Ihre Miete wegen eventuell baubedingter Mietminderung nur noch unter Vorbehalt zahlen.
• Die Gerichte entscheiden im Einzelfall. Baut beispielsweise der Vermieter das über Ihrer Wohnung liegende Dachgeschoss vollständig neu aus, sodass der Baulärm über Wochen hinweg zu hören und das Treppenhaus und das Grundstück mit Baumaterial und Schmutz belastet ist, dürfen Sie mit einer Mietminderung bis zu 80 % der Kaltmiete rechnen (LG Hamburg, 307 S 135/95).
• Beachten Sie, dass Sie die Situation immer mit Fakten so beweisen müssen, dass nicht nur der Vermieter, sondern im Streitfall auch ein Gericht diese nachvollziehen kann. Führen Sie ein Bautagebuch. Notieren Sie die Beeinträchtigungen im Detail.

Führen Sie ein Bautagebuch

• Führen Sie Buch, wann und wie lange die Störungen angedauert haben, welcher Art (Bohrhammer, sägen, Gerüche) die Störungen waren, wo sie durchgeführt wurden und insbesondere in welchem Umfang sie wahrzunehmen waren (Unterhaltung ausgeschlossen, schlafen unmöglich). Achten Sie darauf, dass Sie auch Zeugen benennen können.
• Wenn Sie die Mietminderung für berechtigt halten, informieren Sie den Vermieter schriftlich und teilen mit, dass Sie die nächsten Kaltmieten um den Mietminderungsbetrag kürzen werden.