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Mietgesetz - bei Auszug korrekt renovieren

Eine Abnutzung des Mietgegenstandes ist selten vermeidbar. Es stellt sich in dem Fall die Frage, ob und unter welchen Umständen der Mieter Schönheitsreparaturen vornehmen muss und inwieweit Mietgesetze hierbei eine Rolle spielen. Entscheidend wird es regelmäßig auf Ihren Mietvertrag ankommen.

Nicht immer sind Renovierungsklauseln wirksam.
Nicht immer sind Renovierungsklauseln wirksam.

Wann Sie nach Mietgesetzen und Vertrag renovieren müssen

  • Nach den Mietgesetzen sind grundsätzlich Vermieter verpflichtet, die Mietsache instandzuhalten (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB). Eine Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch fällt in der Regel nicht zu Lasten des Mieters (§ 538 BGB). Der Vermieter kann jedoch mit Ihnen abweichende Regelungen im Mietvertrag treffen, und zwar auch dann, wenn Sie als Mieter die Mietsache im unrenovierten Zustand übernommen haben. Insoweit kommt es weniger auf Mietgesetze an, sondern eher auf getroffene Vereinbarungen. Prüfen Sie daher Ihren Vertrag auf etwaige Klauseln.
  • Dass Sie als Mieter die Wohnung "in vertragsgemäßem Zustand" zurückgeben müssen, heißt noch nicht, dass Sie renovieren müssen. Die Klauseln über Schönheitsreparaturen müssen wirksam sein. Generelle Formularklauseln hinsichtlich Renovierungsarbeiten sind unwirksam, vgl. § 307 Abs. 1 BGB.
  • Nach der Rechtsprechung des BGH sind Klauseln unwirksam, wonach die Wohnung bei Auszug fachgerecht renoviert sein muss, da Sie als Mieter dadurch unangemessen benachteiligt würden. 
  • Achten Sie ferner darauf, dass Schönheitsreparaturen nicht nur nach starren Fristen bemessen werden dürfen (z.B. "Küche alle 3 Jahre"). Es muss immer der tatsächliche Renovierungsbedarf Berücksichtigung finden. Eine Renovierungsklausel mit Fristsetzung ist also nur dann wirksam, wenn deutlich wird, dass Sie die Renovierung nur schulden, falls jene notwendig wird.
  • Ist eine Klausel unwirksam, so muss Ihr Vermieter die Renovierung bzw. die Renovierungskosten übernehmen.

Wie Schönheitsreparaturen laut Gesetz vorgenommen werden müssen

  • Als unzulässig müssen Sie auch sogenannte Fachhandwerksklauseln erkennen. Die Renovierung muss nicht von Handwerkern durchgeführt werden, selbst wenn es im Vertrag steht. Es genügt stets die Eigenleistung, Sie schulden eine Renovierung mittlerer Art und Güte (§ 243 BGB).
  • Wird die Wohnung renoviert übernommen, dann müssen Sie sie auf keinen Fall im (noch) besseren Zustand zurückgeben, auch nicht, wenn Ihr Mietvertrag anders lautet.
  • Denken Sie daran, dass Sie nur Schönheitsreparaturen schulden. Nach § 28 Abs. 4 S. 5 II. BV sind dies etwa Abnutzungsbeseitigungen wie Tapezieren, Streichen von Wänden, Türen, Heizkörpern oder Fußböden sowie Kalken von Wänden und Decken. Keine Schönheitsreparaturen sind solche, die auf Umständen beruhen, die Sie als Mieter nicht zu vertreten haben (z.B. Tapezieren nach Feuchtigkeit an den Wänden) oder die aufgrund nicht vertragsgemäßen Gebrauchs anfallen (z.B. durch falsches Heizen/Lüften). Für letztere sind Sie sowieso verantwortlich.
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