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Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel - Hinweise

Nach dem Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" gibt ein Eigentümerwechsel per se kein Recht zur Mieterhöhung. Viele Neueigentümer versuchen jedoch, ihre Möglichkeiten auszuschöpfen.

Eine Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel ist in engen Grenzen zulässig.
Eine Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel ist in engen Grenzen zulässig.

Eigentümerwechsel im Mietverhältnis

  • Nach einem Eigentümerwechsel, ob aufgrund einer Erbschaft oder eines Verkaufs, tritt der neue Eigentümer in alle Rechte und Pflichten des bestehenden Mietverhältnisses ein und ist auch an die Mietzinsvereinbarung des Vorvermieters gebunden.
  • Eine Mieterhöhung kann er Ihnen gegenüber nur unter den gleichen Bedingungen wie der bisherige Vermieter vornehmen. Die Voraussetzungen ergeben sich aus § 558 BGB.
  • Danach kann Ihr Vermieter die Miete nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, falls sie nicht bereits in den letzten 12 Monaten erhöht wurde und in einem Zeitraum von drei Jahren insgesamt keine Steigerung um mehr als 20 % eintritt.
  • Eine Mieterhöhung über die Vergleichsmiete hinaus ist nur ausnahmsweise zulässig, wenn der Eigentümer Modernisierungsmaßnahmen ergriffen hat. Dann aber darf die Erhöhung nicht über 11 % der Modernisierungskosten liegen.

Formale Voraussetzungen einer Mieterhöhung

  • Wenn Ihnen nach einem Eigentümerwechsel der neue Vermieter die Miete erhöhen möchte, muss er Ihnen dieses Verlangen "in Textform“ mitteilen und Ihnen mindestens zwei Monate Zeit zur Überprüfung geben.
  • Eine zulässige Erhöhung wird nach Ablauf des zweiten Monats nach Zugang wirksam. Wenn Sie zum Beispiel am 15. Mai das Schreiben bekommen, greift die neue Vereinbarung zum 31.07. ein.
  • Im Fall einer Mieterhöhung steht Ihnen allerdings ein Sonderkündigungsrecht zu, das Sie ebenfalls bis zum Ende des zweiten Monats ausüben können und das sodann zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam wird. Im vorigen Beispiel könnten Sie bis zum 31.07. die Kündigung erklären, um das Mietverhältnis zum 30.09. zu beenden.

Falls Sie ein Mieterhöhungsverlangen erhalten, das aus Ihrer Sicht gegen die Sperrfristen verstößt, die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt oder formale Mängel aufweist, lassen Sie sich am besten anwaltlich beraten. Stand April 2013

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