Kündigung wegen Eigenbedarf - diese Fristen müssen Sie einhalten

Gemäß § 573 BGB können Sie als Vermieter ein Mietverhältnis mit dem Mieter nur kündigen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietvertrages nachweisen.

Eigenbedarf nur bei berechtigtem Interesse

• Ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietvertrags erkennt das Gesetz unter anderem dann an, wenn Sie die Räume als Wohnung für sich selbst, Ihre direkten Familienangehörigen (Kinder, Eltern, Enkel, Geschwister, Pflegeperson) benötigen.
• Gemäß § 573 c BGB müssen Sie dann die Kündigung spätestens zum dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats aussprechen. Wenn Sie also beispielsweise zum 31. März 2012 kündigen möchten, müssen Sie die Kündigungserklärung Ihrem Mieter bis spätestens 3. Januar 2012 übergeben.

Bei der Kündigung ist Zugang beim Mieter maßgebend

• Es kommt dabei auf den Zugang der Kündigungserklärung beim Mieter an. Es genügt nicht, dass Sie die Kündigungserklärung zur Post geben. Geht diese erst nach dem 3. Januar beim Mieter ein, liegt Ihre Kündigung außerhalb der Fristen.
• Außerdem müssen Sie berücksichtigen, dass sich Ihre Kündigungsfrist nach fünf Jahren und acht Jahren um jeweils drei Monate verlängert. Wohnt also beispielsweise Ihr Mieter in dem oben genannten Beispiel bereits seit sechs Jahren in Ihrer Wohnung, wird Ihre bis zum 3. Januar 2012 ausgesprochene Kündigung erst zum 30. Juni 2012 wirksam.
• Sie müssen Ihre Kündigung stets schriftlich begründen und vortragen, warum Sie Eigenbedarf anmelden.
• Beachten Sie, dass im Streitfall das Gericht Ihr berechtigtes Interesse an einer Eigennutzung genau überprüft. Können Sie Ihren Eigenbedarf nicht begründen, setzen Sie sich dem Verdacht des Betruges aus und machen sich sogar strafbar.
• Haben Sie mit Ihrem Mieter einen Mietvertrag abgeschlossen, enthält dieser möglicherweise ein Mietzeitverlängerungsverbot. Dieses wird oft im Zusammenhang mit einem künftigen Eigenbedarf begründet. Dieser Mietvertrag endet automatisch, ohne dass es einer Kündigung bedarf.
• Auch haben Sie das Recht, die Verlängerung eines Zeitmietvertrages über die maximale Dauer von fünf Jahren hinaus mit einem berechtigten Interesse an Eigenbedarf gegenüber dem Mieter zu verweigern.

Zusätzliche Fristen bei Umwandlung in eine Eigentumswohnung

Beachten Sie zudem § 564 b BGB: Wurde ein Mietshaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt und eine Wohnung sodann verkauft, können Sie als Käufer und Nachfolgevermieter der Wohnung drei Jahre lang nicht wegen Eigenbedarf kündigen.

• Einige Bundesländer haben diese Kündigungssperrfrist in Regionen mit Wohnungsnot auf 5 bis 10 Jahre verlängert. Zu diesen Sperrfristen kommen noch die jeweiligen Kündigungsfristen hinzu. Erfragen Sie diese Kündigungssperrfristen bei einem örtlichen Mieterschutzverein oder bei Ihrer Stadtverwaltung.
• Beachten Sie, dass diese Sperrfristen auch nach einer Zwangsversteigerung des Hauses gelten und Sie den Zuschlag erhalten. Die Frist beginnt an dem Tag, an dem Sie als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Ihre Kündigung ist nichtig, wenn Sie diese Sperrfristen nicht beachten.