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Kündigung der Hausverwaltung - so gehen Sie vor

Sie können aus unterschiedlichen Gründen heraus der Partner der Hausverwaltung werden und ein bestehendes Verhältnis auflösen. Als Mieter haben Sie mit ihr möglicherweise einen Mietvertrag für Ihre Mietwohnung abgeschlossen. Als Wohnungseigentümer ist in Ihrem Auftrag beziehungsweise der Eigentümerversammlung eine bestimmte Person oder Firma mit der Verwaltungstätigkeit betraut. Das Recht zur Kündigung einer Hausverwaltung besitzen grundsätzlich nur die Eigentümer, wobei einige Regeln zu beachten sind.

Die Mehrheit der Wohnungseigentümer muss die Abberufung der Hausverwaltung befürworten.
Die Mehrheit der Wohnungseigentümer muss die Abberufung der Hausverwaltung befürworten.

Besitzen Sie ein Mietshaus, für das ein Verwaltervertrag besteht, können Sie den als alleiniger Eigentümer und Vertragspartner unter Einhaltung der Kündigungsfrist jederzeit und bei schwereren Vergehen fristlos kündigen. 

Hausverwaltung - Bestellung und Abberufung

  • Die Bestellung und Abberufung eines Hausverwalters einer Wohneigentumsanlage erfolgt auf der Eigentümerversammlung. Auch kann sie einen Beschluss über die Kündigung des Verwaltervertrags fassen. Dazu reicht die einfache Stimmenmehrheit aus. 
  • Die Dauer eines Verwaltervertrages kann von Wohnungseigentümern frei vereinbart werden. Das Gesetz schreibt lediglich eine zulässige Dauer von maximal fünf Jahren vor.
  • Verweist die Eigentümergemeinschaft zu Recht auf ein außerordentlich gestörtes Vertrauensverhältnis, kann die Hausverwaltung abberufen werden. Das erfolgt rechtswirksam durch Kündigung des Verwaltervertrages. Mögliche Kündigungsgründe können sein, wenn der Verwalter den Willen der Wohnungseigentümer missachtet oder die Einsicht in die Abrechnungsunterlagen verweigert.
  • Allein mit der Übersendung eines Kündigungsschreiben, wie viele Wohnungseigentümer glauben, ist das jedoch nicht abgetan. Sie müssen bei der Kündigung gewisse Spielregeln beachten.
  • Für die Beschlussfassung bedarf es der einfachen Mehrheit. Diese muss auf der Grundlage der im Grundbuch ersichtlichen Nutzwertanteile erbracht werden. Bei Objekten mit vielen Eigentümern ist das gar nicht so einfach.

Kündigung - Mehrheitsfindung mithilfe eines Umlaufbeschlusses

  • Für die Abstimmung können Sie die Form eines Umlaufbeschlusses wählen. Dazu erhalten alle Wohnungseigentümer einen Stimmzettel, der zu einem vorgegebenen Termin zurückzusenden ist. Auf den Stimmzetteln muss die Wahlmöglichkeit  ja und nein aufgeführt sein.
  • Nach Ablauf des Rückgabetermins beginnt die Auswertung. Das Ergebnis ist allen Eigentümern als Anschlag am Schwarzen Brett oder per Brief mitzuteilen.
  • Weitere Formalitäten sind genau einzuhalten. Mit dem Abstimmungsergebnis muss auf den Beginn und das Ende der Rechtsmittelfrist, eingeschlossen eine Rechtsmittelbelehrung, hingewiesen werden.
  • Als Eigentümer haben Sie das Recht innerhalb eines Monats nach Beschlussbekanntgabe beim zuständigen Gericht einen Antrag mit dem Ziel einzubringen, den Beschluss aufgrund formeller Mängel, fehlender Mehrheiten oder Gesetzesverstößen als rechtsunwirksam zu erklären.

Erst nach Ablauf der Einspruchsfrist und wenn kein solcher Antrag bei Gericht gestellt wird, kann der Hausverwaltung die Kündigung des Verwaltervertrages unter Berücksichtigung der gesetzlichen Fristen mitgeteilt werden.

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