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Immobilien sanieren, vermieten, verkaufen - so sollten Sie kalkulieren

Der Nutzwert einer Immobilie bestimmt die Sanierung.
Der Nutzwert einer Immobilie bestimmt die Sanierung.
Viele Immobilien stehen leer. Dennoch besteht in vielen Städten echte Wohnungsnot. Da liegt es nahe, eine Immobilie zu sanieren. In der Kalkulation müssen Sie vorab wissen, ob Sie dann vermieten oder verkaufen wollen. Ohne Perspektive ist jede Sanierung ein Abenteuer.

Mit Immobilien können Sie richtig Geld verdienen. Genauso gut können Sie sich aber auch ruinieren. Die richtige Planung ist unabdingbar.

Immobilien nicht ohne Perspektive sanieren

  • Die Werthaltigkeit einer Immobilie bestimmt sich nach ihrer örtlichen Lage und damit nach ihrer Vermietbarkeit oder Verkaufbarkeit. Es nutzt nichts, eine attraktive Villa im Niemandsland zu sanieren und dann feststellen zu müssen, dass dort niemand einziehen will und kein Kaufinteressent sich für das Objekt begeistern kann. Diese Immobilien sind Totgeburten.
  • Erkunden Sie vor den Erwerb eines Objekts das örtliche Umfeld. Stellen Sie fest, welche Verkaufspreise und welche Mietpreise realistischerweise erzielt werden. Wichtig ist, dass es eine gute Infrastruktur gibt, ausreichend Versorgungsmöglichkeiten (Supermarkt, Bäckerei, Schule, Kindergarten, Ärzte) vorhanden sind und Freizeitmöglichkeiten bestehen. All diese Umstände steigern die Attraktivität.

Beim Verkaufen erwarten Käufer Gestaltungsspielraum

  • Sie müssen von vornherein wissen, ob Sie das Objekt vermieten oder verkaufen möchten. Möchten Sie vermieten, muss es so saniert werden, dass Sie mietgerecht vermieten können. Sie brauchen dann nicht auf die individuellen Eigenheiten eines Mieters Rücksicht zu nehmen, sondern sanieren so, dass Sie es fortlaufend an unterschiedliche Mieter vermieten. Die Sanierung läuft dann so, dass der Mieter sofort einziehen kann und keine Wände mehr streichen und keine Fußböden mehr verlegen muss.
  • Planen Sie den Verkauf, müssen Sie einbeziehen, dass ein Kaufinteressent Eigeninteressen hat. In diesem Fall müssen Sie Ihre individuelle Vorlieben zurückstellen und so sanieren, dass der Kaufinteressent sich in seiner Gestaltungsfreiheit nicht allzu sehr eingeengt fühlt. Im Idealfall steht der Käufer fest, bevor Sie das Objekt fertig stellen. Es kann sinnvoll sein, das Objekt als Ausbauhaus anzubieten, sodass der Käufer den Innenausbau nach seinem Geschmack gestalten kann.
  • Wollen Sie verkaufen, muss der Erlös Ihren Sanierungsaufwand abdecken. Wird vermietet, kalkulieren Sie so, dass die Mieteinnahmen nebst einer eventuellen Steuerersparnis Ihre Kosten irgendwann übersteigen. Dabei ist auch einzubeziehen, dass Sie die Immobilie vielleicht als Altersvorsorge oder als Wertsteigerungsobjekt bewerten.

Beim Vermieten Zins- und Steuervorteile nutzen

  • Bedenken Sie auch die Finanzierung. Verkaufen Sie das Objekt, muss es Ihnen möglich bleiben, das Bankdarlehen mit dem Verkauf zurückzuzahlen. Eine Zinsfestschreibung kommt also nur in Betracht, wenn Sie vermieten. In Zeiten niedriger Bauzinsen kann es vorteilhafter sein, das Objekt im Eigentum zu behalten. Die Mieteinnahmen übersteigen dann oft den Kapitaldienst. Faktisch bezahlt der Mieter Kauf und Sanierung.
  • Sanieren Sie aus steuerlichen Gründen, sind vor allem denkmalgeschützte Objekte  interessant. Objekte dieser Art gibt es vorwiegend noch in den östlichen Bundesländern. Sie können diese oft für wenige Euro erwerben, allerdings mit der Auflage, dass sie saniert werden müssen. Die steuerlichen Abschreibungen sind ausgesprochen profitabel.
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