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Häuser auf Rentenbasis verkaufen - darauf sollten Sie achten

Eine wenig genutzte Möglichkeit, eine Immobilie zu vermarkten, besteht darin, Häuser auf Rentenbasis zu verkaufen. Als Verkäufer dient Ihnen die Verrentung des Kaufpreises zur Alterssicherung. Als Käufer benötigen Sie keine Finanzierung und können das Haus trotzdem nach und nach abbezahlen.

Haus gegen Leibrente kaufen
Haus gegen Leibrente kaufen

Was Sie benötigen:

  • Immobilienkaufvertrag auf Rentenbasis
  • Reallast im Grundbuch

Werden Häuser auf Rentenbasis verkauft, verpflichtet sich der Käufer anstatt zur Zahlung des kompletten Kaufpreises zur Leistung wiederkehrender Zahlungen zugunsten des Verkäufers.

Statt finanzieren auf Rentenbasis erwerben

  • Mit der Verrentung des Kaufpreises erreichen Sie als Verkäufer, dass Ihre Altersvorsorge sichergestellt ist. Der Käufer den Vorteil, dass er nicht den gesamten Kaufpreis bezahlen und auch nicht finanzieren muss, sondern ähnlich wie der Mieter fortlaufende Zahlungen an den Verkäufer leistet.
  • Da der Verkauf auf Rentenbasis langfristig angelegt ist, müssen Sie als Verkäufer sich dinglich absichern. Dazu lassen Sie sich eine wertgesicherte Reallast in das Grundbuch eintragen. Diese Reallast tritt als selbstständiges dingliches Recht neben die Verpflichtung aus der vertraglichen Vereinbarung mit dem Käufer (Leibrentenvertrag).
  • Dadurch entsteht für Sie der persönliche Anspruch gegen den Käufer auf Zahlung der Leibrente aus dem Leibrentenvertrag und zusätzlich der Anspruch aus der Reallast auf Duldung der Zwangsvollstreckung in das Grundstück gegen den jeweiligen Grundstückseigentümer wegen fällig gewordener Leistungen.

Häuser durch Zwangsverwaltung verwerten

  • Kommt der Käufer mit der Zahlung der Leibrente in Verzug, können Sie theoretisch die Zwangsversteigerung des Grundstücks betreiben. Problematisch ist allerdings, dass Sie nur wegen der fälligen Einzelleistungen vollstrecken können und sich auch nur in der Gläubigerrangklasse 4 wiederfinden. Eine Zahlung erhalten Sie dann nur, wenn der Erlös aus der Versteigerung ausreicht, die vorhergehenden Grundschuldgläubiger zu bedienen.
  • Diese Nachteile können Sie vermeiden, wenn Sie stattdessen die Zwangsverwaltung betreiben und nur wegen der laufenden und fälligen Leistungen in die Erträge des Grundstückes vollstrecken, wobei auch hier wieder Voraussetzung ist, dass die Immobilie vermietet ist und Erträge aufweist.

Inflation durch Wertsicherungsklausel auffangen

  • Ferner müssen Sie darauf achten, dass Sie sich gegen die Inflation des Geldwertes der Leibrente absichern. In der Praxis wird in den Vertrag eine Spannungsklausel eingebaut. Hier wird die Änderung der Höhe der wiederkehrenden Geldleistungen an einen Faktor gekoppelt, der mit dem Objekt in Verbindung steht (ortsübliche Miete).
  • Bei einer ebenfalls möglichen Indexklausel wird die Leibrente an einen Index gekoppelt (Lebenshaltungskosten, Beamtengehalt).
  • Index-und Spannungsklauseln können wiederum als Gleitklausel und als Leistungsvorbehalt ausgestaltet werden. Bei der Gleitklausel ist die Änderung der Höhe der Geldleistung unmittelbar und fest an den Umfang der Veränderung der Bezugsgröße gekoppelt. Die Änderung erfolgt automatisch, ohne dass Sie dies fordern müssen. Bei einem Leistungsvorbehalt ist die Veränderung der Bezugsgröße nur Voraussetzung, dass Sie in Verhandlungen über die Höhe der Änderung mit dem Käufer eintreten können. Oft muss hierfür ein Gutachter bemüht werden.

Mit Gleitklausel an Lebenshaltungskosten orientieren

  • Als zweckmäßig hat sich in der Praxis die Orientierung am Index der allgemeinen Lebenshaltungskosten erwiesen. Mit einer Gleitklausel fahren Sie am besten, weil sie die Änderung automatisch herbeiführt und nicht im Einzelfall immer wieder neu verhandelt werden muss.
  • Wertsicherungsklauseln dieser Art müssen von der Bundesbank in der Regel genehmigt werden. Die Genehmigung setzt eine Laufzeit von mindestens zehn Jahren oder auf Lebenszeit des Gläubigers oder Schuldners und die Anpassung sowohl bei Erhöhung als auch bei Ermäßigung des Indexes voraus.
  • Da Sie sich darauf verlassen müssen, dass der Käufer die Leibrente über Jahre hinweg aufbringen kann, sollten Sie sich unbedingt die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Käufers nachweisen lassen.

Da Häuser beim Verkauf auf Rentenbasis durch eine Reallast dinglich im Grundbuch abgesichert werden müssen, sollten Sie angesichts der Komplexität der Materie sich frühzeitig von einem Notar beraten lassen.

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