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Grundstück verpachten - rechtliche Hinweise

Wenn Sie ein Grundstück verpachten, kann dies im Einzelfall eine ziemlich komplexe Angelegenheit sein. Gegenüber dem reinen Mietrecht gibt es zahlreiche Abweichungen. Sie sollten zumindest einige Gegebenheiten kennen. So lenken Sie anstehende Verhandlungen in die richtige Richtung und wissen, welche Grundlagen für die vertragliche Gestaltung maßgebend sind.

Pachtverträge beinhalten das Fruchtziehungsrecht.
Pachtverträge beinhalten das Fruchtziehungsrecht.

Wenn Sie ein Grundstück verpachten, bestimmt sich der Pachtvertrag weitgehend nach den Vorschriften des Mietrechts. Zusätzlich bestimmt das Gesetz in §§ 581 ff BGB, was Sie im Einzelfall berücksichtigen müssen.

Für die Fruchtziehung auf Grundstücken gilt Pachtrecht

  • Im Unterschied zum Mietvertrag umfasst der Pachtvertrag nicht nur die Gebrauchsgewährung, sondern auch die "Fruchtziehung". Der Pächter darf also auch die Früchte aus der Pachtsache ziehen (Obstgarten, Kiesgrube). Die Abgrenzung erfolgt objektbezogen. Sie richtet sich nach der Parteivereinbarung über die Eignung des Vertragsgegenstandes. Wenn der Nutzer aus der Vereinbarung also nicht nur die Gebrauchsvorteile, sondern darüber hinaus auch die Früchte ziehen können soll, sollten Sie von einem Pachtverhältnis ausgehen.
  • Entscheidend ist also, dass Sie dem Pächter erlauben, das Grundstück zu nutzen, es zu bewirtschaften und den sich ergebenden Ertrag für sich zu behalten. Verpachten Sie nicht nur das Grundstück (Obstwiese, Fischteich), sondern auch ein darauf befindliches Wohn- oder Wirtschaftsgebäude, spricht das Gesetz von einem Landpachtvertrag. Die dafür maßgeblichen Umstände sind eingehend in §§ 585 ff BGB geregelt. Gleiches gilt, wenn Grundstück oder Gebäude überwiegend zur Landwirtschaft verpachtet werden.

Beachten Sie Sonderpachtgesetze

  • Verpachten Sie einen Kleingarten, sollten Sie wissen, dass Kleingartenpachtverträge dem Bundeskleingartengesetz unterliegen. Dadurch wird das Pachtrecht des BGB abgewandelt. Kleingärten dienen der Erholung und nicht zur erwerbsmäßigen gärtnerischen Nutzung. Sie liegen in einer Anlage mit mehreren Einzelgärten und gemeinschaftlichen Einrichtungen.
  • Auch Jagd- und Fischereipachtverträge werden durch Sondergesetze bestimmt. Beachten Sie das Bundesjagdgesetz (Schriftformerfordernis, Anzeigepflicht gegenüber der Jagdbehörde) sowie die Fischereigesetze der Länder. In diesen Fällen handelt es sich um eine Rechtspacht. Dem Pächter wird nicht der Wald oder der Fischteich überlassen, sondern lediglich das räumlich begrenzte Recht zu einer bestimmten Nutzung.

Verpachten Sie nur unter Vereinbarung klarer Absprachen

  • Es versteht sich, dass Sie den Pachtvertrag möglichst schriftlich vereinbaren sollten. Typischerweise wird das Fruchtziehungsrisiko dem Pächter übertragen. Dieser bleibt auch bei einem wirtschaftlichen Misserfolg zur Zahlung der vereinbarten Pacht verpflichtet. Alternativ können Sie das Ertragsrisiko auch aufteilen und sich am erwirtschafteten Ertrag oder Verlust beteiligen.
  • Beachten Sie, dass der Pächter keine Betriebspflicht hat. Achten Sie also darauf, dass er das Grundstück in einem ordentlichen Zustand erhält und es nicht verkommen lässt. Wurde Inventar mitverpachtet, muss er dieses sorgsam  behandeln und erhalten. Ausgeschiedene Inventarstücke hat er zu ersetzen.
  • Der Pächter sollte auch auf den vertragsgemäßen Gebrauch achten. Früchte darf er nur ziehen, soweit sie nach den Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind. So darf er die Obstbäume nicht einfach fällen, ohne diese durch Neuanpflanzungen zu ersetzen. Ohne Ihre Zustimmung darf er den Charakter der Pachtsache nicht verändern. Gleichermaßen darf er das Grundstück auch nicht eigenmächtig Dritten überlassen.
  • Ein besonderes Augenmerk sollten Sie auf die Kündigungsfristen legen. Nach dem Gesetz ist die Kündigung nur zum Ende des Pachtjahres mit einer Frist von sechs Monaten möglich. Sofern Sie an einer langfristigen Bindung interessiert sind, ist dies sinnvoll. Sie können die Kündigungsfrist auch länger vereinbaren.

Insgesamt kann das Pachtrecht eine komplexe Angelegenheit sein. Gerade wenn es um hohe Pachtzinszahlungen geht, sollten Sie sich unbedingt rechtlich beraten lassen. Mindestens aber sollten Sie einen Mustervertrag verwenden und die gegenseitigen Rechte und Pflichten möglichst detailliert beschreiben. Nur klare Vereinbarungen verhindern Streitigkeiten.

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