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Ferienwohnung anmelden - so klappt's

Wenn Sie eine Ferienwohnung vermieten, werden Sie meist über eine reine private Vermögensverwaltung hinaus gewerblich tätig und müssen diese anmelden. Vor allem gilt es, Ärger mit dem Finanzamt zu vermeiden und einige Gegebenheiten zu beachten.

Ferienwohnung kann ein Steuersparmodell sein.
Ferienwohnung kann ein Steuersparmodell sein. © Lizzy Tewordt / Pixelio

Was Sie benötigen:

  • Gewerbeanmeldung
  • Einkommensteuererklärung

Wenn Sie Feriengäste beherbergen und dafür Mieteinnahmen in Rechnung stellen, erzielen Sie steuerpflichtige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Im Zweifel anmelden und Verluste geltend machen

  • Sie müssen, sobald Sie die Grenze zur Gewerblichkeit überschreiten, Ihre Ferienwohnung beim Gewerbeamt Ihrer Gemeinde anmelden. Das Gewerbeamt informiert automatisch das Finanzamt.
  • Eine gewerbliche Vermietung entsteht vor allem dadurch, dass Sie dem Mieter nicht nur die Räume überlassen, sondern darüber hinaus zusätzliche Leistung erbringen. Dies ist der Fall, wenn Ihre Ferienwohnung für die Führung eines Haushalts voll eingerichtet ist, also Möblierung, Wäsche und Geschirr vorhanden sind.
  • Es wird darauf abgestellt, ob infolge der Häufigkeit des Gästewechsels und im Blick auf ihre Dienstleistungen eine unternehmerische Organisation erforderlich ist, wie dies bei einer Fremdenpension der Fall ist.
  • Ihre Mieteinnahmen müssen Sie im Rahmen Ihrer Einkommensteuererklärung beziffern.

Ferienwohnung kann ein Steuersparmodell sein

  • Die gewerbliche Anerkennung ist für Sie insoweit von Belang, als Sie alle mit der Vermietung anfallenden Kosten steuerlich geltend machen und entstehende Verluste mit sonstigen Einnahmen verrechnen können.
  • Dann können Sie den Mieteinnahmen alle mit der Vermietung anfallenden Kosten als Werbungskosten dagegen rechnen. Zu den Werbungskosten gehören alle Aufwendungen, die Sie durch die Vermietung der Ferienwohnung verursachen.
  • Dies können Bankzinsen für die Finanzierung der Ferienwohnung sein, Reparaturkosten, öffentliche Abgaben, Gebühren für den Fremdenverkehrsverein, Zeitungsannoncen, Prospekte, Porto, Telefon, Aufwendungen für den Ankauf von Geschirr und Einrichtungsgegenständen oder den Kaminkehrer.
  • Beachten Sie, dass Sie Ihre Aufwendungen durch Belege auf Anforderung des Finanzamtes nachweisen müssen.
  • Kosten für Einrichtungsgegenstände können Sie in voller Höhe als Werbungskosten abziehen, wenn sie ohne Umsatzsteuer 400 € nicht übersteigen.  Über dieser Grenze, müssen Sie die Anschaffungskosten auf die voraussichtliche Nutzungsdauer abschreiben. Bei einer Nutzungsdauer bis zu zehn Jahren (Möbel) können Sie einen AfA-Satz von 10 % des Kaufpreises zugrunde legen, bei der Nutzungsdauer bis zu fünf Jahren (Teppiche) 20 %.

Fremdvermietung entscheidet über Verlustzuweisung

  • Wichtig ist, dass Sie darauf achten, Ihre Ferienwohnung möglichst an fremde Dritte zu vermieten und zumindest in der Anfangszeit nicht selbst zu nutzen. Nutzen Sie die Wohnung selbst, können Sie die Werbungskosten nur anteilig absetzen. Außerdem müssen Sie dem Finanzamt nachweisen, dass Sie mit der Vermietung Ihrer Ferienwohnung Gewinn erzielen möchten. Nur dann werden Ihre Ausgaben steuerlich anerkannt. Besteht der Verdacht, dass Sie nicht in Gewinnerzielungsabsicht handeln, werden Sie mit der steuerlichen Anerkennung Probleme haben.
  • Gegen eine auf Dauer angelegte Vermietung sprechen eine hohe Fremdfinanzierung ohne Kredittilgung oder Ihre erkennbare Absicht, die Ferienwohnung später wieder zu verkaufen oder selbst zu nutzen. Soweit ist es gut, in der Anfangsphase, vor allem wenn Anfangsverluste entstehen, ausschließlich fremd zu vermieten.
  • Sie müssen gegenüber dem Finanzamt den Nachweis für die Fremdbelegung dokumentieren können. In diesem Sinne sollten Sie einen Reiseveranstalter, einen Makler oder die Kurverwaltung mit der Suche nach Feriengästen beauftragen. Vorteilhaft ist, wenn die Dauer Ihrer Vermietungszeit im für Ihren Wohnort üblichen Saison Durchschnitt liegt.

Selbstnutzung kann riskant sein

  • Nutzen Sie die Ferienwohnung auch selbst, müssen Sie eine Überschussprognose erstellen und nachweisen, ob Sie in einem Zeitraum von 30 Jahren Gewinne erwirtschaften. Gelingt Ihnen der Nachweis nicht, unterstellt das Finanzamt Liebhaberei und kann steuersparende Verluste auch rückwirkend streichen.
  • Sie müssen mit einem Hausbesuch eines Finanzbeamten rechnen, der Ihre Buchhaltung überprüft. Ist diese lückenhaft, riskieren Sie, dass der Finanzbeamte die Erlöse und die Kosten für die Übernachtungen nach amtlichen Richtwerten hochrechnet und schätzt.
  • Bitte beachten Sie, dass dieser Text keine Rechtsberatung darstellt. Fragen Sie im Zweifel unbedingt Ihren steuerlichen Berater, bevor Sie Ihre Ferienwohnung anmelden.
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