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Erbschafts- und Schenkungssteuer - Wissenswertes im Hinblick auf Immobilien

Werden Immobilien durch Schenkung oder im Wege der Erbfolge übertragen, können Erbschafts- und Schenkungssteuer anfallen, zumindest dann, wenn gewisse Freibeträge überschritten werden oder die vorgegebene Nutzungsart missachtet wird.

Selbstgenutzte Immobilien steuerfrei übertragen
Selbstgenutzte Immobilien steuerfrei übertragen

Wer ein Haus gebaut hat und darin vielleicht zeitlebens wohnte, ist daran interessiert, das Haus in der Familie zu behalten und möglichst wenig und im Idealfall überhaupt keine Erbschafts- und Schenkungsteuer zu bezahlen. Dies ist möglich, soweit die im Gesetz vorgegebenen Voraussetzungen beachtet werden.

Vor dem Erbschaftsfall die Immobilie verschenken

  • Wer zu Lebzeiten sein Haus verschenkt, kann die dafür maßgeblichen steuerlichen Freibeträge ausnutzen. Vor allem kann er diese Freibeträge alle zehn Jahre immer wieder aufs neue in Anspruch nehmen. Tritt dann der Erbfall ein, kommt der Freibetrag für den weiteren Nachlass nochmals zum Ansatz.
  • Wird die Immobilie erst infolge des Erbfalls übertragen, fällt Erbschaftssteuer an.
  • Die Erbschafts- und Schenkungssteuer ist die gleiche.
  • Soweit Sie eine Immobilie, die Sie bislang selbst bewohnt haben, verschenken oder vererben, ist die Erbschafts- und Schenkungsteuer gesondert geregelt.

Keine Erbschafts- und Schenkungssteuer bei Selbstnutzung

  • Schenken oder vererben Sie die Immobilie einem Ihrer Kinder und nutzt dieses die Immobilie für eigene Wohnzwecke, zahlt das Kind keine Erbschafts- und Schenkungsteuer, sofern die Wohnfläche nicht mehr als 200 Quadratmeter beträgt und es das Haus mindestens zehn Jahre weiter selbst bewohnt.
  • Liegt die Wohnfläche über 200 Quadratmeter, greift für die darüber liegende Fläche zunächst der persönliche Freibetrag des Kindes von 400.000 € . Der Verkehrswert der Immobilie, der diesen Freibetrag übersteigt, muss dann versteuert werden. Bei einem Restwert bis 75.000 € fallen 7 %, bis 300.000 € 11 %, bis 600.000 € 15 % und bis 6 Millionen 19 % Erbschafts- und Schenkungsteuer an. Soweit Ihr Kind eine Grundbuchbelastung übernimmt, reduziert diese den Wert von Schenkung oder Nachlass.
  • Kommt die Schenkung Ihrem Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner zugute, zahlt dieser überhaupt keine Erbschafts- und Schenkungssteuern. Es fällt auch keine Grunderwerbssteuer an. Auf die Wohnfläche kommt es dabei nicht an. Allerdings muss die begünstigte Person für 10 Jahre im Haus wohnen.
  • Der steuerliche Vorteil bezieht sich immer nur auf das von Ihnen selbst bewohnte Objekt.

Sichern Sie sich mit einem Nießbrauchsrecht

  • Wenn Sie die Immobilie zwar verschenken wollen, aber sie dennoch weiter nutzen möchten, können Sie sich ein Nießbrauchsrecht (Wohnrecht) im Grundbuch eintragen lassen und einen Teil selbst bewohnen.
  • Gehört die Immobilie zur Hälfte auch Ihrem Ehepartner und verschenken Sie beide Hälften an eines ihrer Kinder, kann das Kind den steuerlichen Freibetrag zweimal nutzen.
  • Gehört Ihnen die Immobile allein, können Sie zunächst im Rahmen des steuerlichen Freibetrages für Ehepartner (500.000 €) steuerfrei eine Hälfte an Ihren Ehepartner übertragen. Es fällt auch keine Grunderwerbsteuer an. Mit der Schenkung beider Hälften durch beide Ehepartner an das Kind ist der Freibetrag (je 400.000 €) doppelt anzusetzen.
  • Dieser Textbeitrag dient als Orientierungshilfe. Lassen Sie sich aus gegebenem Anlass steuerlich beraten.
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