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Energetische Modernisierung - Unterschied zwischen Endenergie und Primärenergie

Energiesparen nützt allen.
Energiesparen nützt allen.
Modernisiert der Vermieter Wohnung und Gebäude, kann er den Mieter an seinem Kostenaufwand beteiligen. Wird energetisch modernisiert, kommt es darauf an, ob Endenergie oder Primärenergie eingespart wird. Je nachdem, kann der Vermieter die Miete erhöhen oder muss den Kostenaufwand allein tragen.

Im Gesetz wurde im Zuge der Mietrechtsreform 2013 auch die energetische Modernisierung geregelt. Nur diese berechtigt den Vermieter zur Mieterhöhung.

Energetische Modernisierung spart Endenergie

  • Bei der energetischen Modernisierung wird in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart (§ 555b Nr. 1 BGB). Insoweit hat auch der Mieter einen Vorteil und muss sich am Kostenaufwand des Vermieters beteiligen.
  • Der dafür maßgebliche Begriff der „Endenergie" beinhaltet den Energieaufwand, der durch die Anlagentechnik des Gebäudes betrieben werden muss, um die Wohnung zu heizen und Warmwasser bereitzustellen. Wenn die produzierte Wärme dann letztlich durch ungedämmte Wände verloren geht oder wenn wegen der veralteten Heizungsanlage zusätzlich geheizt werden muss, ist dies nicht ökologisch.

Auch der Mieter profitiert von der Energieersparnis

Die energetische Modernisierung hat das Ziel, weniger Energie zu produzieren als zuvor. Jede bauliche Maßnahme, die zur Energieeinsparung führt, ist eine energetische Modernisierung.

  • Dazu gehören insbesondere Maßnahmen zur Verbesserung der Wärmedämmung (Dämmung der Hausfassade und der Geschossdecken). Ferner sind Maßnahmen zur Verminderung des Energieverlustes (Einbau neuer Isolierglasfenster, Dämmung der Heizungsrohre) erfasst. Gleiches gilt für Maßnahmen zur Verminderung des Energieverbrauchs der Heizung und Warmwasseranlage infolge einer verbesserten Anlagentechnik (Einbau eines neuen Heizkessels).
  • In der Konsequenz führt die energetische Modernisierung dazu, dass der Vermieter seinen Kostenaufwand um bis zu 11 Prozent auf die Kaltmiete aufschlagen kann (§ 559 I BGB). Für den Zeitraum von drei Monaten ist das Mietminderungsrecht des Mieters ausgeschlossen (§ 536 Ia BGB).

Ersparte Primärenergie bringt Mietern keine direkten Vorteile

In einer weiteren Alternative definiert das Gesetz eine bauliche Veränderung auch dann als Modernisierungsmaßnahme, wenn nicht erneuerbare Primärenergie eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird (§ 555b Nr. 2 BGB). Der Unterschied zur energetischen Modernisierung besteht darin, dass die Maßnahme keinen direkten Bezug zur Mietwohnung des Mieters hat.

  • Es geht nicht um die produzierte Endenergie, sondern um nicht erneuerbare Primärenergien. Gemeint sind alle Energieträger, mit denen die Anlagentechnik des Gebäudes betrieben werden kann: Erdgas, Heizöl, Fernwärme, Strom, Holzpelletts.
  • Primärenergie wird eingespart, wenn zum Beispiel auf dem Dach eine Photovoltaikanlage installiert wird. Davon hat der Mieter selbst keinen direkten Nutzen. Es handelt sich lediglich um eine andere Art der Energieerzeugung. Der Mieter profitiert indirekt, soweit das Klima geschützt wird oder Primärenergien geschont werden.
  • Die Konsequenz besteht darin, dass der Vermieter in diesem Fall die Miete nicht erhöhen kann (§ 559 I BGB). Das Mietminderungsrecht des Mieters bleibt bestehen.

Der Einsparung von Energie und der Schutz der Energiequellen ist eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe. Das Gesetz versucht, den dafür notwendigen Kostenaufwand auf Vermieter und Mieter zu verteilen. Letztlich ist jeder einzelne verantwortlich.

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