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Einen Energiepass beim Hausverkauf vorlegen - so schaffen Sie die richtigen Bedingungen für den Käufer

Ein Hausverkauf ist nur mit einem Energiepass möglich, wenn der potenzielle Käufer bzw. Mieter dies wünscht. Ein Energiepass soll für den Interessenten transparent machen, welche Objekte energiesparend und welche nicht mehr auf dem aktuellen Stand der Technik sind. Heutzutage können in kleinen Objekten nur noch die sogenannten Bedarfsausweise ausgestellt werden, die theoretisch den Energiebedarf eines Objektes berechnen. Der billigere Verbrauchsausweis, der einfach anhand der letzten Versorgungsrechnungen erstellt wurde, war für solche Häuser nur bei einer Ausstellung bis zum 01. Oktober 2008 möglich.

Beim Hauverkauf unverzichtbar: Der Energiepass.
Beim Hauverkauf unverzichtbar: Der Energiepass.

Was Sie benötigen:

  • Einen Ausstellungsberechtigten
  • Evtl. die letzten drei Versorgerabrechnungen

Grundsätzliche Funktion und Form des Energiepasses

  • Ein Energiepass beschreibt den Primärenergieaufwand eines Gebäudes, also die Energie, die notwendig ist, um die Beheizung und Warmwasserbereitung zu gewährleisten. Dieser Bedarf wird in KWh je Quadratmeter dargestellt und dann auf einer Skala aufgeführt, die darstellt, wie energieeffizient das Gebäude ist. Ein Energiepass ist 10 Jahre nach Ausstellung gültig. Ein Käufer oder Mieter soll anhand dieses Ausweises sofort erkennen können, welche Energiekosten auf ihn beim Hausverkauf oder der Vermietung zukommen werden.
  • Für Verkäufer von Wohnungen oder Häusern ist der Energieausweis durch die Energieeinsparverordnung verpflichtend geworden. Die neuste Fassung dieser als EnEV abgekürzten Verordnung ist die von 2009. Anhand dieser muss bei einem Verkauf oder Vermietung ein Energieausweis vorgelegt werden. Eine Missachtung dieser Verordnung kann Bußgelder nach sich ziehen.
  • Unabhängig hiervon ist es auch ganz allgemein nicht empfehlenswert, zu versuchen, einem Käufer einen Energieausweis „ausreden“ zu wollen, da so nur der Verdacht geschürt wird, das Gebäude sei energetisch nicht vorzeigbar. Allerdings gibt es auch Ausnahmen, die Gebäude ohne Energieausweis erlauben. Diese sind z. B.: Gebäude mit weniger als 50 Quadratmeter Fläche, Baudenkmäler, provisorische Gebäude, Werkstätten.
  • Zu beachten ist, dass Energiepass und Energieausweis dabei das Gleiche beschreiben, der Begriff Energieausweis allerdings in der Verordnung verwendet wird und den älteren Begriff Energiepass damit zunehmend verdrängt.
  • Nicht deutlich geklärt wurde allerdings, wann der Energieausweis ausgestellt werden muss. Die EnEV verlangt das unverzügliche Vorlegen eines Energieausweises, dies klärt allerdings nicht, ob eine Anforderung eines solchen Ausweises erst auf Anforderung durch den Käufer genügt oder ob schon beim ersten Verkaufsangebot ein Energieausweis vorliegen muss.

Welcher Energieausweis für den Hausverkauf?

  • Ein Energiepass wird bis auf wenige Ausnahmen für ein gesamtes Gebäude erstellt. Nur bei Mischnutzungen mit nicht zu Wohnzwecken genutzten Teilbereichen kann auch ein Energieausweis nur für einen Gebäudeteil ausgestellt werden. Dies bedeutet, dass ein Wohnungseigentümer grundsätzlich gegenüber seinen Miteigentümern einen Anspruch auf den Energieausweis hat oder, dass ein alleiniger Eigentümer selber einen Energieausweis beantragen muss.
  • Nach der EnEV wird davon ausgegangen, dass im Normalfall Bedarfsausweise ausgestellt werden. In der Praxis ist es aber kosteneffektiver, einen Verbrauchsausweis zu beantragen.
  • Der bedarfsorientierte Energieausweis berechnet den Bedarf des Gebäudes anhand der Normalbedingungen der Anlagentechnik und der Baustoffe. Damit werden keine persönlichen Verhaltensweisen der Bewohner verrechnet und der Bedarfsausweis ist somit universeller anzuwenden. Dieser Ausweis ist verpflichtend bei Neubauten, nachträglichen, einschneidenden Modernisierungen und Umbauten von Bestandsgebäuden, allen Objekten, die keinen Verbrauchsausweis erhalten dürfen.
  • Der verbrauchsorientierte Energieausweis ermittelt aufgrund der Energiekosten von mindestens drei zurückliegenden Jahren den tatsächlichen Verbrauch eines Objektes an Energie. Durch das individuelle Nutzerverhalten und die Wetterlage innerhalb der untersuchten Zeit beschreibt ein Verbrauchsausweis damit nicht objektiv den Energiebedarf. Seit dem 01. Oktober 2008 ist ein Verbrauchsausweis nur noch unter bestimmten Bedingungen zulässig, nämlich bei einem Objekt, das nicht weniger als 5 Wohnungen hat und dessen Bauantrag nicht vor dem 1. November 1977 gestellt wurde oder bei einem Objekt, das zwar aus weniger als 5 Wohnungen besteht und dessen Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurden, zur Fertigstellung aber schon der Wärmeschutzverordnung von 1977 entsprach oder jetzt entspricht.
  • Alte Verbrauchsausweise behalten aber trotzdem volle 10 Jahre ihre Gültigkeit und müssen auch beim Hausverkauf nicht erneuert werden.
  • Ausstellungsberechtigte von Energieausweisen sind dabei normalerweise: Schornsteinfegermeister, Heizungsbauer, Techniker von Messdiensten, Architekten und Bauingenieure.
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